Cuando dos personas se divorcian pero ambas siguen figurando en la hipoteca, el banco no cambia nada por su cuenta: sigue reclamando a los dos hasta que se firme una novación o subrogación que saque a uno de ellos, un trámite que la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, ordenó de forma más clara. El convenio regulador del divorcio no obliga al banco si este no lo ha firmado también.
El divorcio no borra tu nombre de la hipoteca
Es el error más común y el que más disgustos trae después. Firmar el divorcio ante el juzgado, incluso con un convenio regulador que dice que la vivienda se la queda uno de los dos, no tiene efecto alguno sobre el contrato de préstamo. Para el banco, los dos ex cónyuges siguen siendo titulares solidarios: si uno deja de pagar, la entidad puede reclamar la totalidad de la deuda a cualquiera de los dos, no solo la mitad.
Esto significa que si tu ex pareja se queda la vivienda y deja de pagar seis meses después, a ti te puede llegar una reclamación igualmente, aunque el convenio diga otra cosa. El convenio regulador es un acuerdo entre vosotros dos, homologado por un juez, pero el banco no fue parte de esa negociación y no está atado por ella.
Las tres salidas reales cuando hay una hipoteca en común
1. Vender la vivienda y repartir lo que quede
Es la opción más limpia cuando ninguno de los dos quiere o puede quedarse con la casa en solitario. Se vende, se cancela la hipoteca con el precio obtenido y lo que sobre (o falte) se reparte según el porcentaje de propiedad de cada uno. El problema aparece cuando el precio de venta no cubre la deuda pendiente: en ese caso queda un resto de hipoteca que ambos seguirán debiendo, salvo que se negocie algo distinto con el banco.
2. Uno se queda la casa y compensa al otro (extinción de condominio)
Es la fórmula más habitual cuando uno de los dos quiere seguir viviendo allí, sobre todo si hay hijos de por medio. El proceso tiene dos partes que conviene no confundir:
- La extinción de condominio: ante notario, uno de los cónyuges compra la parte del otro en la propiedad de la vivienda, compensándole en dinero o con otros bienes.
- La novación o subrogación de la hipoteca: el banco tiene que aceptar sacar del préstamo a quien deja de ser propietario. Sin este paso, la extinción de condominio no libera a nadie frente a la entidad.
Aquí está la trampa en la que caen muchas parejas: firman la extinción de condominio en la notaría, se quedan tranquilos pensando que ya está resuelto, y meses después descubren que el banco nunca dio el visto bueno a la novación. Legalmente la vivienda es de uno solo, pero la deuda sigue siendo de los dos.
3. Mantener la vivienda en copropiedad
A veces, por falta de acuerdo económico o porque no sale a cuenta vender en ese momento, la pareja decide mantener la vivienda en común una temporada, alquilada o con uno de los dos viviendo allí y pagando una compensación al otro. Es una solución transitoria, no definitiva, y conviene dejar por escrito cómo se reparten gastos, IBI, comunidad y cuota hipotecaria mientras dure.
Qué necesita el banco para sacar a uno de los titulares
Para que el banco acepte quitar a uno de los cónyuges del préstamo, normalmente estudia si quien se queda como único titular tiene ingresos suficientes para asumir la cuota en solitario. Es, en la práctica, un análisis parecido al que hace con cualquier hipoteca nueva: nómina, otras deudas, historial de pagos. Si el perfil no convence a esa entidad, no hay obligación legal de aceptar la novación, y ahí es donde muchas parejas se quedan atascadas meses.
En estos casos suele merecer la pena comparar con otras entidades. No todas valoran igual los mismos ingresos ni piden las mismas garantías, y a veces la solución pasa por cambiar de banco mediante una subrogación acompañada de un aval o de una ampliación del plazo que rebaje la cuota mensual.
El papel del convenio regulador (y sus límites frente al banco)
El convenio regulador sí es útil y necesario: fija quién se queda la vivienda, cómo se reparte el uso mientras haya menores, y las compensaciones económicas entre los dos. Pero conviene incluir en él, con la mayor precisión posible, el compromiso de tramitar la novación bancaria en un plazo concreto, y qué pasa si el banco no la acepta. Dejarlo indefinido es la puerta abierta a que uno de los dos quede atado a una hipoteca sobre una casa que ya no es suya.
Impuestos: qué pagar si nos repartimos la vivienda
La extinción de condominio derivada de un divorcio tiene un tratamiento fiscal distinto al de una compraventa normal entre dos personas cualquiera. En la mayoría de comunidades autónomas tributa por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, con un tipo notablemente inferior al que se paga en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales de una compraventa convencional, y suele quedar exenta de la plusvalía municipal si se cumplen los requisitos. Los porcentajes concretos varían según la comunidad autónoma, así que antes de firmar conviene consultar con la notaría o con un asesor fiscal cuál se aplica en cada caso.
Cómo ayuda un intermediario en este proceso
Cuando uno de los dos se queda la vivienda, el paso crítico es conseguir que el banco actual, u otro distinto, acepte una hipoteca a nombre de una sola persona con las condiciones adecuadas. Comparar varias entidades ayuda a encontrar la que valora mejor esos ingresos, o la que ofrece un plazo que haga la cuota manejable. También ayuda tener claro, antes de ir a la notaría, si la novación va a salir adelante o si hace falta un plan B, porque firmar la extinción de condominio sin esa certeza puede dejar a alguien atrapado en una deuda sobre un piso que ya no le pertenece.
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Preguntas frecuentes
¿Puedo obligar a mi ex pareja a vender la casa si no llegamos a un acuerdo?
Si no hay acuerdo, cualquiera de los dos copropietarios puede pedir la división de la cosa común ante un juez, lo que puede terminar en una subasta judicial de la vivienda. Es un proceso largo y con costes, así que casi siempre compensa negociar antes de llegar ahí.
¿Qué pasa si mi ex deja de pagar su parte de la hipoteca después del divorcio?
Si ambos seguís figurando como titulares del préstamo, el banco puede reclamarte a ti la totalidad de la deuda, no solo tu mitad, e incluso incluirte en un fichero de morosos aunque el convenio regulador diga que la vivienda y el pago son responsabilidad del otro.
¿Es obligatorio hacer la extinción de condominio ante notario?
Sí, para que tenga efectos frente a terceros, incluido el banco y el Registro de la Propiedad, la extinción de condominio debe formalizarse en escritura pública notarial e inscribirse después en el registro.
¿El banco tiene que aceptar sacar a uno de los dos titulares del préstamo?
No hay obligación legal de aceptarlo automáticamente. La entidad estudia si la persona que se queda como titular único tiene ingresos y solvencia suficientes para asumir la cuota sola antes de aprobar la novación.
Publicado por Colibrí Finances el 28/09/2026.