NIE und spanisches Bankkonto: die ersten Schritte vor dem Hypothekenantrag
Wer als Deutscher eine Immobilie in Spanien finanzieren möchte, braucht zuerst eine NIE-Nummer und ein spanisches Bankkonto. Beide Schritte stehen am Anfang jedes Finanzierungsprozesses, denn ohne sie prüft keine spanische Bank eine Anfrage. Colibrí Finances begleitet Sie dabei von Anfang an.
Wer hinter dieser Seite steht. Colibrí Finances ist die Hypothekenmarke von PISOK NUEVO HOGAR, S.L., einem beim Banco de España (spanische Zentralbank) registrierten Kreditvermittler (Kennzeichen E480). Wir vergleichen mehr als 20 spanische Banken für Menschen, die im Ausland leben. Die Beratung ist kostenlos; eine Gebühr fällt nur an, wenn Sie unterschreiben, und wird vorher schriftlich vereinbart. Wir antworten auf Englisch.
Der erste Schritt zur spanischen Finanzierung
Für viele deutsche Käufer ist die spanische Immobilienfinanzierung der erste Kontakt mit einem ausländischen Bankensystem. Bevor es um Zinsmodelle oder Laufzeiten geht, verlangen alle Banken in Spanien zunächst zwei formale Voraussetzungen: die NIE-Nummer als steuerliche Identifikation und ein Konto bei einer spanischen Bank. Erst danach beginnt die eigentliche Prüfung des Finanzierungsantrags.
Dieser Beitrag erklärt, was hinter beiden Schritten steckt, welche Unterlagen aus Deutschland typischerweise gebraucht werden und wie der Weg von der ersten Anfrage bis zur Unterschrift beim Notar verläuft.
Ohne NIE und spanisches Bankkonto nimmt keine Bank in Spanien eine Finanzierungsanfrage entgegen.
NIE und Bankkonto: der Ausgangspunkt jeder Finanzierung
Bevor eine spanische Bank überhaupt bereit ist, eine Finanzierungsanfrage zu prüfen, verlangt sie zwei Dinge: eine spanische Steuernummer, die sogenannte NIE (Número de Identificación de Extranjero), und ein Konto bei einer Bank in Spanien. Ohne diese beiden Elemente kann weder ein Kaufvertrag rechtssicher unterschrieben noch eine Finanzierung strukturiert werden.
Als deutscher Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass ein Visum erforderlich ist. Das erleichtert die Beantragung der NIE erheblich, ersetzt sie aber nicht: Die Nummer muss trotzdem persönlich oder über eine bevollmächtigte Person beantragt werden, meist bei der zuständigen Polizeibehörde in Spanien oder bei einem spanischen Konsulat in Deutschland.
Ohne NIE und spanisches Konto beginnt kein Kreditprozess – beide sind die Grundlage, auf der jede weitere Prüfung durch die Bank aufbaut.
NIE
Steuernummer für Ausländer
Die NIE identifiziert Sie gegenüber spanischen Behörden, dem Notar und der Bank. Sie wird für den Kaufvertrag, die Grundbucheintragung und jede steuerliche Erklärung in Spanien benötigt.
Konto
Spanisches Bankkonto
Über dieses Konto laufen die Kaufpreiszahlung, die Kreditraten und die laufenden Kosten der Immobilie wie Gemeinschaftsgebühren, Strom oder Steuern.
Welche Unterlagen die Bank aus Deutschland erwartet
Sobald NIE und Konto vorliegen, beginnt die eigentliche Prüfung Ihrer finanziellen Situation. Spanische Banken verlangen von Nicht-Residenten in der Regel mehr Nachweise als von Kunden mit Wohnsitz in Spanien, da sie Einkommen und Verbindlichkeiten aus einem anderen Land bewerten müssen. Die konkrete Liste unterscheidet sich von Bank zu Bank.
Häufig verlangte Dokumente aus Deutschland müssen ins Spanische übersetzt werden, teils durch einen vereidigten Übersetzer, gelegentlich zusätzlich apostilliert. Colibrí Finances übernimmt die Koordination dieser Übersetzungen und stellt sicher, dass die Bank die Unterlagen in der erwarteten Form erhält.
- Einkommensnachweis, z. B. Lohnsteuerbescheinigung oder aktuelle Gehaltsabrechnungen
- Letzter Einkommensteuerbescheid vom Finanzamt
- Kontoauszüge der letzten Monate
- Nachweis bestehender Kredite oder Verbindlichkeiten
- Gültiger Personalausweis oder Reisepass
Eigenkapital, Laufzeit und die steuerliche Seite als Nicht-Resident
Spanische Banken verlangen von Nicht-Residenten üblicherweise einen höheren Eigenkapitalanteil als von Käufern mit Wohnsitz in Spanien. Wie hoch dieser Anteil im Einzelfall ausfällt, hängt von der Bank, Deutschland als Herkunftsland und Ihrem persönlichen Profil ab – eine pauschale Zahl gibt es nicht. Die Laufzeit einer spanischen Hypothek endet in der Regel, wenn der Kreditnehmer etwa 70 bis 75 Jahre alt ist, wobei feste, variable an den Euribor gekoppelte und gemischte Zinsmodelle angeboten werden.
Zum Kaufpreis kommen weitere Kosten hinzu: die Übertragungssteuer ITP bei Bestandsimmobilien, die je nach Region unterschiedlich hoch ist, beziehungsweise 10 % Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer bei Neubauten, dazu Notar, Grundbuch, Gestoría und die Bewertung der Immobilie durch die Bank. Als nicht-residenter Eigentümer reichen Sie zudem jährlich die Steuererklärung Modelo 210 ein, und beim späteren Verkauf behält der Käufer 3 % des Preises als Vorauszahlung auf Ihre spanische Steuer ein.
Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind.
Der Ablauf in vier Schritten
Auch wenn jede Bank eigene Fristen und Anforderungen hat, folgt der Weg zur spanischen Finanzierung für Käufer aus Deutschland meist derselben Reihenfolge. Die folgende Übersicht zeigt, in welcher Phase NIE und Konto stehen und was danach folgt.
Da Deutschland ebenfalls den Euro als Währung nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko – ein Vorteil, den Käufer aus Nicht-Euro-Ländern nicht haben.
| Schritt | Nr. | Inhalt |
|---|---|---|
| NIE beantragen | 1 | Bei der Polizei in Spanien oder am spanischen Konsulat in Deutschland |
| Konto eröffnen | 2 | Bei einer der über 20 Banken, mit denen wir vergleichen |
| Unterlagen einreichen | 3 | Einkommen, Steuerbescheid und bestehende Verbindlichkeiten, übersetzt |
| Bankstudie und Notar | 4 | Vergleich der Angebote, Zusage und Unterschrift beim Notar |
Wie Colibrí Finances den Start begleitet
Als bei der Bank von Spanien registrierter Kreditvermittler (Código E480) gemäß Gesetz 5/2019 begleiten wir Käufer aus Deutschland von der ersten Anfrage bis zur Unterschrift beim Notar. Wir vergleichen die Bedingungen von mehr als 20 spanischen Banken, bereiten die Unterlagen vor und übersetzen, was die Bank benötigt.
Die Studie ist kostenlos und unverbindlich; eine Gebühr fällt nur an, wenn Sie tatsächlich unterschreiben, und das wird vorher schriftlich vereinbart. Wir sind in Spanien reguliert, nicht durch eine Behörde in Deutschland – das ist bei einem spanischen Kredit auf eine spanische Immobilie unter spanischem Recht üblich.
Wenn Sie in Deutschland leben
Spanien ist von Deutschland aus mit zahlreichen Direktflügen aus den meisten größeren Städten in wenigen Stunden erreichbar, was Kurzbesuche und Pendeln zwischen beiden Ländern erleichtert. Viele Deutsche entscheiden sich für den Kauf einer Immobilie in Spanien wegen des milden Klimas, der Lebensqualität und der kulturellen Nähe zu Mitteleuropa. Da beide Länder den Euro nutzen, entfallen Währungsrisiken beim Immobilienerwerb. Praktisch ist zudem zu beachten, dass sich das spanische Erbrecht in wesentlichen Punkten vom deutschen unterscheidet, weshalb sich eine frühzeitige rechtliche Beratung empfiehlt.
Was eine spanische Bank in der Regel von Ihnen verlangt
- Einkommensnachweis, z. B. Lohnsteuerbescheinigung oder aktuelle Gehaltsabrechnungen
- Letzter Einkommensteuerbescheid vom Finanzamt
- Kontoauszüge der letzten Monate
- Nachweis bestehender Kredite oder Verbindlichkeiten
- Gültiger Personalausweis oder Reisepass
Steuern zu Hause und in Spanien
Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind.
Aufenthalt in Spanien
Als deutscher Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass ein Visum erforderlich ist.
Da Deutschland ebenfalls den Euro als Währung nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko.
Häufig gestellte Fragen
Wie bekomme ich als Deutscher eine NIE-Nummer?
Sie können die NIE bei der zuständigen Ausländerbehörde in Spanien beantragen oder vorab bei einem spanischen Konsulat in Deutschland. Als EU-Bürger benötigen Sie kein Visum, müssen aber persönlich erscheinen oder eine Person bevollmächtigen. Colibrí Finances erklärt Ihnen, welche Unterlagen für den jeweiligen Weg nötig sind und begleitet den Ablauf.
Muss ich für das spanische Konto extra nach Spanien reisen?
Nicht zwingend: Einige spanische Banken eröffnen ein Konto für Nicht-Residenten auch aus der Ferne, andere verlangen einen persönlichen Termin. Das hängt von der jeweiligen Bank ab. Wir zeigen Ihnen, welche der über 20 Banken, mit denen wir arbeiten, den Ablauf für Käufer aus Deutschland am einfachsten gestalten.
Welche Unterlagen aus Deutschland verlangt die Bank am häufigsten?
Üblich sind Einkommensnachweise wie Gehaltsabrechnungen oder der letzte Einkommensteuerbescheid, Kontoauszüge der letzten Monate, Nachweise bestehender Kredite sowie ein gültiger Ausweis. Die genaue Liste unterscheidet sich je nach Bank. Dokumente müssen häufig beglaubigt übersetzt werden; Colibrí Finances koordiniert diese Übersetzung, damit die Bank die Unterlagen korrekt erhält.
Wie wirkt sich das Doppelbesteuerungsabkommen auf meine Finanzierung aus?
Es verhindert, dass Einkünfte aus der spanischen Immobilie sowohl in Spanien als auch in Deutschland vollständig besteuert werden. Für die Finanzierung selbst ist es nicht direkt entscheidend, wohl aber für Ihre Steuererklärung: Ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall prüfen, wie die spanischen Einkünfte anzugeben sind.
Bekomme ich als Nicht-Resident dieselbe Finanzierung wie ein Käufer mit Wohnsitz in Spanien?
Die Bedingungen unterscheiden sich: Nicht-Residenten müssen in der Regel einen höheren Eigenkapitalanteil einbringen als Käufer mit Wohnsitz in Spanien, und die Anforderungen an Nachweise sind umfangreicher. Wie hoch der Unterschied im Einzelfall ausfällt, hängt von der Bank, Deutschland und Ihrem persönlichen Profil ab.