Wie spanische Banken Einkommen und Schulden aus Deutschland prüfen

Eine spanische Bank kennt Ihre Steuer- und Kontohistorie nicht automatisch, wenn Sie in Deutschland leben. Deshalb stützt sich die Kreditprüfung vollständig auf Dokumente, die Sie von Ihrer Bank, Ihrem Arbeitgeber und dem Finanzamt in Deutschland mitbringen.

Colibrí Finances bereitet diese Unterlagen für über 20 spanische Banken vor, übersetzt, was verlangt wird, und begleitet den Prozess bis zum Notartermin – die Studie ist kostenlos und unverbindlich.

Wenn Sie als in Deutschland lebende Käuferin oder Käufer eine Finanzierung für eine Immobilie in Spanien beantragen, prüft die spanische Bank Ihr Einkommen und Ihre bestehenden Verbindlichkeiten anhand von Unterlagen, die Sie aus Deutschland mitbringen. Dazu gehören in der Regel ein Einkommensnachweis, etwa eine Lohnsteuerbescheinigung oder aktuelle Gehaltsabrechnungen, der letzte Einkommensteuerbescheid vom Finanzamt, Kontoauszüge der vergangenen Monate sowie ein Nachweis über bestehende Kredite oder sonstige Verbindlichkeiten. Ergänzt wird das Dossier durch einen gültigen Personalausweis oder Reisepass.

Welche Dokumente genau verlangt werden, hängt von der jeweiligen Bank ab. Colibrí Finances vergleicht mehr als 20 spanische Banken und stellt für jede Institution die passende Liste zusammen, damit Sie nicht mehrfach nachreichen müssen.

Spanische Banken arbeiten mit spanischsprachigen Unterlagen, deshalb verlangen sie für die deutschen Dokumente meist eine beeidigte Übersetzung; in manchen Fällen wird zusätzlich eine Apostille verlangt. Welche Unterlagen genau übersetzt oder apostilliert werden müssen, legt jede Bank für sich fest, und die Liste kann sich je nach Institut unterscheiden.

Zur Kreditwürdigkeitsprüfung ziehen die Banken sowohl das laufende Einkommen als auch bestehende Verbindlichkeiten aus Deutschland heran, um die monatliche Belastbarkeit zu ermitteln. Für Nicht-Residenten verlangen spanische Banken üblicherweise einen höheren Eigenkapitalanteil als von Käuferinnen und Käufern mit Wohnsitz in Spanien; wie hoch dieser Anteil in Ihrem Fall ausfällt, hängt von der Bank, Ihrem Herkunftsland und Ihrem persönlichen Profil ab.

Die Laufzeit spanischer Hypotheken richtet sich meist danach, dass die Rückzahlung bis zu einem Alter von etwa 70 bis 75 Jahren des Kreditnehmers abgeschlossen ist. Angeboten werden feste, variable (an den Euribor gekoppelte) und gemischte Zinsmodelle; welches Modell zu Ihrer Einkommenssituation passt, klärt sich im Rahmen der Bonitätsprüfung gemeinsam mit der Bank.

Neben dem Kaufpreis fallen weitere Kosten an, die die Bank bei der Beurteilung Ihrer Gesamtbelastung mitdenkt: die Übertragungssteuer (ITP) je nach Region beim Weiterverkauf, beziehungsweise 10 % Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer bei Neubauten, dazu Notar, Grundbuch, Gestoría und die Bankbewertung der Immobilie.

Als Eigentümerin oder Eigentümer einer Immobilie in Spanien, die nicht dort ansässig ist, reichen Sie jährlich die Steuererklärung für Gebietsfremde (Modelo 210) in Spanien ein. Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen, das eine doppelte Besteuerung derselben Einkünfte vermeiden soll; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall prüfen, wie Einkünfte aus dem spanischen Immobilienbesitz in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind.

Verkaufen Sie die Immobilie später als Nicht-Resident, behält die Käuferseite 3 % des Kaufpreises ein und führt diesen Betrag als Vorauszahlung auf Ihre spanische Steuerschuld ab. Diese Regelung betrifft den Verkaufsfall, wird von Banken bei der Einkommensprüfung jedoch häufig als Hintergrundwissen erwähnt.

Als deutscher Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass ein Visum erforderlich ist – das gilt unabhängig davon, ob Sie eine spanische Immobilie mit oder ohne Finanzierung erwerben. Die frühere „Golden Visa“ für Immobilieninvestoren wurde zum 3. April 2025 abgeschafft und spielt für deutsche Staatsangehörige ohnehin keine Rolle, da die EU-Freizügigkeit weiterreichende Rechte einräumt.

Da Deutschland ebenfalls den Euro als Währung nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien – etwa für Rate, Nebenkosten oder Steuern – jegliches Wechselkursrisiko, was die Planung Ihrer monatlichen Belastung erleichtert.

Spanien ist von Deutschland aus mit zahlreichen Direktflügen aus den meisten größeren Städten in wenigen Stunden erreichbar, was Kurzbesuche und Pendeln zwischen beiden Ländern erleichtert. Viele Deutsche entscheiden sich für den Kauf einer Immobilie in Spanien wegen des milden Klimas, der Lebensqualität und der kulturellen Nähe zu Mitteleuropa. Da beide Länder den Euro nutzen, entfallen Währungsrisiken beim Immobilienerwerb. Praktisch ist zudem zu beachten, dass sich das spanische Erbrecht in wesentlichen Punkten vom deutschen unterscheidet, weshalb sich eine frühzeitige rechtliche Beratung empfiehlt.

Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind.

Als deutscher Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass ein Visum erforderlich ist.

Da Deutschland ebenfalls den Euro als Währung nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko.