Appartement ou maison mitoyenne à Girona : quelles différences pour votre hypothèque ?

Quand un acheteur non-résident dépose un dossier pour un appartement ou pour une maison mitoyenne à Girona, la banque examine les mêmes revenus, les mêmes charges et la même situation fiscale en France. Ce qui change, c'est la manière dont l'expert évalue le bien lui-même : un appartement est jugé surtout sur sa surface, son étage, l'état de l'immeuble et les charges de copropriété, tandis qu'une maison mitoyenne intègre en plus la valeur du terrain, l'état de la toiture et les responsabilités partagées avec les voisins sur les murs mitoyens.

Cette différence de méthode ne signifie pas qu'un type de bien est systématiquement mieux accueilli par les banques. Chaque établissement en Espagne applique ses propres critères, et la part que la banque accepte de financer dépend surtout de votre profil, de votre pays de résidence et de la politique interne de l'établissement, pas du seul type de logement.

La province de Girona associe la Costa Brava, ses criques et villages littoraux, à un arrière-pays vallonné proche des Pyrénées. Elle séduit particulièrement les acheteurs français et nord-européens en raison de sa proximité géographique et de son ambiance méditerranéenne préservée.

On y trouve aussi bien des maisons de village que des résidences secondaires en bord de mer. L'aéroport de Girona-Costa Brava et celui de Barcelone assurent un accès pratique, la saison estivale concentrant l'essentiel de l'activité touristique côtière.

À Girona, l'écart entre un appartement situé à Roses, Llançà ou Platja d'Aro et une maison mitoyenne dans un village comme Pals ou Peratallada va bien au-delà du style architectural. L'expert mandaté par la banque examine, pour l'appartement, l'immeuble dans son ensemble : état des parties communes, ascenseur, façade, charges de copropriété et conformité du règlement intérieur avec l'usage prévu. Pour la maison de village, souvent construite en pierre et parfois mitoyenne sur plusieurs côtés, l'analyse porte davantage sur les murs porteurs, l'ancienneté de la structure, l'accès à la parcelle et les éventuelles servitudes de passage avec les voisins.

Cette différence se répercute directement sur le rapport d'expertise que la banque exige avant toute décision. Un appartement récent sur la côte présente généralement un dossier technique plus simple, avec des documents standardisés fournis par l'administrateur de la copropriété. Une maison ancienne de l'arrière-pays, proche des premiers reliefs pyrénéens, demande souvent un diagnostic structurel plus poussé, notamment si des travaux de rénovation ont été réalisés sans certificat de fin de chantier, ce qui peut ralentir l'instruction du dossier sans pour autant la rendre impossible.

La Costa Brava concentre l'essentiel de son activité touristique durant l'été, et cette saisonnalité marquée influence la manière dont la banque perçoit un appartement situé dans une zone très fréquentée en saison, mais nettement plus calme le reste de l'année. L'expert tient compte du profil d'occupation du bien, surtout s'il a été loué à des touristes par le passé, car cela peut jouer sur la liquidité perçue du bien en cas de revente future. Une maison de village à Besalú ou dans les environs de Figueres, utilisée comme résidence secondaire toute l'année, présente un profil d'usage plus stable aux yeux de la banque.

Cette distinction ne change pas la nature du dossier financier demandé à l'acheteur, mais elle peut influencer le délai d'instruction ou les questions complémentaires posées par l'établissement. Un appartement dans une résidence très orientée vers la location saisonnière peut faire l'objet de vérifications supplémentaires sur le règlement de copropriété, tandis qu'une maison de village achetée pour un usage personnel fait l'objet d'une évaluation plus classique, centrée sur le bâti lui-même plutôt que sur son potentiel locatif.

La proximité géographique explique pourquoi tant d'acheteurs français et nord-européens choisissent Girona, que ce soit pour un appartement avec vue sur la mer ou une maison de village au caractère plus authentique. Dans les deux cas, le dossier bancaire reste construit autour du même socle : numéro d'identification fiscale espagnol (NIE), compte bancaire ouvert en Espagne, justificatifs de revenus et d'endettement traduits depuis le pays d'origine. La convention de double imposition applicable entre l'Espagne et ce pays permet d'éviter une double taxation sur les revenus, un point que les banques et les gestorías intègrent dans la préparation du dossier, quel que soit le type de bien visé.

Ce qui varie davantage, c'est la manière dont l'acheteur envisage le bien dans la durée. Un appartement sur la côte séduit souvent pour sa simplicité d'entretien et sa proximité immédiate des plages et des commerces, tandis que la maison de village attire ceux qui recherchent un ancrage plus local, parfois à proximité des premiers contreforts pyrénéens. La banque ne privilégie pas un profil plutôt qu'un autre, mais adapte ses questions à l'usage déclaré du bien.

La Catalogne encadre strictement la location touristique par le biais de la licence HUTG, et plusieurs communes côtières de la province de Girona ont restreint ou suspendu la délivrance de nouvelles licences ces dernières années. Un appartement acquis dans une zone où cette licence est difficile à obtenir voit son potentiel locatif limité, ce que la banque peut prendre en compte dans son appréciation globale du bien, sans que cela remette en cause la faisabilité du financement. Une maison de village, rarement destinée à la location touristique intensive, échappe en général à cette problématique réglementaire.

Au moment de la revente, il faut aussi garder à l'esprit que l'acheteur retiendra 3 % du prix si le vendeur est non-résident, une règle qui s'applique de la même façon à un appartement côtier ou à une maison de village. Le taux de l'impôt de transfert (ITP) applicable aux biens de seconde main en Catalogne est fixé par la Generalitat et figure dans le tableau qui accompagne cette page ; il s'ajoute, comme pour tout achat en Espagne, aux frais de notaire, de registre foncier, de gestoría et d'expertise bancaire, quel que soit le type de bien choisi à Girona.

Qui habite Girona (province), à quel prix les biens y sont proposés, comment s'y rendre et quel climat y règne : ces chiffres datés, chacun sourcé, dressent un portrait fiable de la zone. Ils donnent une base concrète pour évaluer votre budget avant un prêt immobilier en Espagne.

830 429 personnes étaient inscrites dans les registres de la province de Girona au 1er janvier 2025, d'après l'INE. Ces données couvrent l'intégralité du territoire provincial, incluant toutes les communes, pas uniquement la ville-capitale homonyme. La province de Girona recense 181 899 résidents étrangers, soit près de 22 pour 100 habitants. Un niveau notable mais mesuré, qui cache des écarts importants selon les communes de la province.

L'INE dénombrait 6 603 ressortissants français au 1er janvier 2025 dans la province de Girona, un effectif qui témoigne d'une présence établie, bien qu'elle ne soit pas la plus importante du territoire provincial. Le classement ci-dessous indique les nationalités étrangères les mieux représentées à Girona (province) au 1er janvier 2025, selon le recensement annuel de l'INE.

Ce second tableau présente, pour la province de Girona, des nationalités absentes du détail annuel de l'INE, telles que les Allemands, les Italiens, les Néerlandais, les Belges ou les Scandinaves, selon le recensement du 1er janvier 2022, millésime différent de celui du tableau précédent.

Avec 3 863 annonces actives, la province de Girona présente un prix médian de 2 910 €/m² et un ticket médian de 299 000 €. Ces valeurs restent proches de la médiane de 3 210 €/m² observée sur les 127 communes suivies à l'échelle nationale. La moitié des annonces se situent entre 2 050 €/m² et 3 870 €/m², ce qui correspond au cœur du marché local. De part et d'autre de cette fourchette, on trouve aussi bien des biens moins chers que des biens plus onéreux.

Le prix médian à Girona (province), 299 000 €, implique environ 29 900 € de droits de mutation au taux de 10 %, plus 3 600 € de frais de notaire, registre et gestoría. Le total, proche de 33 500 €, reste à financer sur vos fonds propres, en dehors du prêt. Ces données reflètent des prix d'annonce en vigueur au 2026-10-05, pas des prix de vente réels. Chaque bien se négocie ensuite en fonction de son état, de son emplacement précis et de son orientation.

Le tableau ci-dessous compare les localités suivies dans la province de Girona: population, résidents étrangers pour 100 habitants et prix médian au mètre carré, pour mesurer les écarts au sein d'une même province.

À Girona (province), l'INE estime, à partir des annonces des grandes plateformes de location, à 20 821 le nombre de logements touristiques (116 320 places) en 05/2026, soit environ 25 pour 1 000 habitants. Ce niveau modéré s'accompagne d'une location touristique qui demeure soumise à une licence régionale.

Dans la province de Girona, Aeropuerto de Girona-Costa Brava (GRO) reste le seul aéroport commercial disponible. Nous conseillons de vérifier, selon la saison, l'existence de vols depuis votre aéroport de départ, un aéroport d'une province voisine pouvant parfois être plus proche selon la localisation du bien. Les données climatiques présentées ci-dessous ont été relevées à Girona, chef-lieu de la province, et peuvent différer sensiblement de celles des zones intérieures, en altitude ou des autres îles. Les moyennes de janvier (7,1 °C, minimum moyen 1,1 °C) et d'août (23,4 °C, maximum moyen 29,8 °C) indiquent un hiver froid pour les standards espagnols. Le chauffage et l'isolation deviennent des critères déterminants dans le choix du logement. Il tombe environ 728 mm d'eau par an, répartis sur 66 jours de pluie mesurable: un chiffre relativement élevé pour l'Espagne côtière ou intérieure. Cela justifie une attention particulière portée à l'humidité des murs et des sous-sols. Ces valeurs sont issues des normales (1981-2010) de l'AEMET relevées à la station, Girona Aeropuerto, à 9 km environ; le climat local peut varier légèrement, notamment dans les terres ou en altitude.

Girona (province) a enregistré 15 293 ventes de logements sur les douze mois précédant 06/2026 (INE). Plus le marché est actif, plus les acheteurs disposent de points de comparaison et d'options parmi lesquelles choisir. Ces données concernent la province de Girona dans son ensemble; elles évoluent fortement selon les communes et selon chaque bien. Parlez-nous de votre projet, nous regarderons ensemble les chiffres qui s'y rapportent.

Les droits de mutation sur un bien de seconde main sont fixés par chaque région espagnole. Dans la province de Girona, le taux général est de 10 %, à quoi s'ajoutent le notaire, le registre foncier et la gestoría (environ un pourcent supplémentaire). Sur un bien neuf, vous payez 10 % de TVA plus le droit de timbre au lieu des droits de mutation. Cette somme n'est pas financée par la banque.

Pour un appartement, l'expert mandaté par la banque regarde d'abord l'état général de l'immeuble, son ancienneté, l'étage, l'exposition et le montant des charges de copropriété. Ces éléments influencent directement la valeur retenue lors de la tasación, l'évaluation officielle exigée avant tout octroi de prêt en Espagne. Une copropriété mal entretenue ou avec des charges impayées peut compliquer l'analyse du dossier, même si les revenus de l'acheteur sont solides.

Comme pour tout non-résident, la banque demandera également un apport plus important que pour un résident espagnol, ainsi que vos documents français traduits : avis d'imposition, déclaration de revenus, relevés bancaires et justificatifs de crédits en cours. Le NIE et un compte bancaire espagnol doivent être ouverts avant la signature.

Pour une maison mitoyenne, la tasación intègre en plus la valeur du terrain, l'état de la toiture, de la façade et des murs partagés avec les voisins. La mitoyenneté implique des responsabilités d'entretien parfois partagées, ce que l'expert bancaire prend en compte dans son rapport. L'inscription précise du bien au cadastre et au registre foncier est également vérifiée avec attention.

La durée du prêt suit les mêmes règles que pour un appartement : elle s'étend généralement jusqu'à ce que l'emprunteur atteigne environ 70 à 75 ans, avec un choix possible entre taux fixe, variable indexé sur l'Euribor, ou mixte. Le type de bien ne change pas la liste des documents demandés, seulement la manière dont il est évalué.

Que vous achetiez un appartement ou une maison mitoyenne à Girona, les banques demandent en général les mêmes pièces : avis d'imposition des deux dernières années, dernière déclaration de revenus complète, relevés bancaires des trois à six derniers mois, justificatifs des crédits ou prêts en cours et un passeport ou une carte nationale d'identité en cours de validité. Certaines pièces peuvent nécessiter une traduction assermentée, parfois une apostille, selon la banque retenue.

La France utilisant l'euro comme l'Espagne, aucun risque de change ne s'ajoute lors des transferts liés à l'achat ou au remboursement du prêt, quel que soit le type de bien choisi.

Au-delà du prix, les mêmes frais s'ajoutent pour un appartement comme pour une maison mitoyenne à Girona : l'impôt de transmission (ITP), fixé par chaque région pour les biens de seconde main, ou la TVA de 10 % plus le droit de timbre pour un bien neuf, ainsi que les frais de notaire, d'inscription au registre foncier, de gestoría et l'évaluation bancaire.

Une fois propriétaire non-résident, vous déposez chaque année en Espagne une déclaration Modelo 210. Et si vous revendez plus tard, l'acheteur retient 3 % du prix sur le montant dû à l'administration fiscale espagnole, au titre de votre imposition de non-résident. Le Golden Visa, qui permettait autrefois d'obtenir un titre de séjour via l'investissement immobilier, a pris fin le 3 avril 2025 et n'entre plus en jeu dans ce type de projet.

L'Espagne est facilement accessible depuis la France grâce à de nombreuses liaisons aériennes directes, ainsi que par la route pour les régions frontalières, ce qui facilite les allers-retours réguliers. De nombreux Français choisissent d'investir en Espagne pour son climat, sa qualité de vie et la proximité culturelle et linguistique entre les deux pays. Sur le plan pratique, il convient de noter que les règles espagnoles en matière de succession peuvent différer sensiblement du droit français, ce qui justifie une attention particulière lors de la structuration de l'achat. Une bonne compréhension des démarches administratives locales facilite également l'intégration du projet immobilier dans votre patrimoine global.

L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition, et il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France afin de déterminer comment les revenus issus d'un bien situé en Espagne doivent être déclarés dans votre pays de résidence.

En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois.

La France utilise l'euro, la même monnaie qu'en Espagne, il n'existe donc aucun risque de change lors de vos paiements ou transferts liés à un achat immobilier.