Hypothek für Wohnung oder Stadthaus in Girona

Bei jedem Antrag beauftragt die Bank ein unabhängiges Gutachterunternehmen, das den Beleihungswert der Immobilie ermittelt – unabhängig davon, ob es sich um eine Wohnung oder ein Stadthaus in Girona handelt. Dieser Wert, nicht der vereinbarte Kaufpreis, bildet die Grundlage für die Kreditentscheidung, denn spanische Banken verlangen von Nicht-Residenten grundsätzlich einen höheren Eigenanteil als von Personen mit Wohnsitz in Spanien.

Für Käufer aus Deutschland kommt hinzu, dass Einkommensnachweise, Steuerbescheide und Kontoauszüge aus dem Heimatland eingereicht werden müssen, meist beglaubigt übersetzt. Ob es am Ende eine Wohnung oder ein Stadthaus in Girona wird, ändert an dieser Grundanforderung nichts – wohl aber an Details der Bewertung und der Dokumentation, die die Bank zusätzlich verlangt.

Girona liegt an der Costa Brava und bietet eine Mischung aus felsiger Küste, kleinen Orten und ländlichem Hinterland nahe der französischen Grenze. Käufer sind oft Franzosen sowie andere Europäer, die Natur und Ruhe gegenüber stärker erschlossenen Küstenabschnitten bevorzugen.

Der Flughafen Girona-Costa Brava sowie Barcelona bieten Anbindung. Das Angebot reicht von Fincas im Hinterland bis zu Villen und Apartments an der Küste.

Im Hinterland von Girona, zwischen den Hügeln des Empordà und der französischen Grenze, sind viele Objekte klassische Fincas oder Masías mit eigenem Grundstück. Für die Bank beginnt die Bewertung hier nicht bei der Wohnfläche, sondern bei der Frage, wie das Grundstück im Kataster klassifiziert ist. Rustikales Land wird anders behandelt als städtisches Bauland, und diese Einstufung bestimmt, welchen Teil des Anwesens der Gutachter überhaupt als beleihbaren Wert ansetzt. Nebengebäude, alte Scheunen oder Ställe, die zu Wohnraum umgebaut wurden, tauchen im Grundbuch nicht automatisch auf – bevor eine Bank finanziert, verlangt sie in der Regel, dass Katasterangaben und Grundbucheintrag zusammenpassen.

Käufer, die aus Frankreich oder anderen europäischen Ländern kommen und eine Finca mit mehreren Hektar Land suchen, stellen die Gutachter vor eine andere Aufgabe als bei einem Apartment an der Küste: Vergleichswerte für große ländliche Grundstücke mit Altbausubstanz sind seltener, die Bewertung dauert oft länger. Wichtig ist auch, ob das Anwesen ausschließlich als Wohnsitz dient oder ob landwirtschaftliche Nutzung Teil des Angebots ist – Banken bevorzugen eine klare Einstufung als Wohnimmobilie, wenn der Kredit für den privaten Kauf gedacht ist.

In den historischen Ortskernen im Empordà und entlang der Costa Brava prägen alte Steinhäuser das Bild – oft mehrstöckig, mit gemeinsamen Wänden zum Nachbarhaus und manchmal unter einer örtlichen Fassadenordnung. Für die Bank zählt hier weniger die Bauweise an sich als der dokumentierte Zustand: Wurde das Dach erneuert, wie steht es um Feuchtigkeit in den dicken Steinmauern, ist die Elektrik modernisiert? Bei teilweise sanierten Häusern verlangt der Gutachter häufig einen zusätzlichen technischen Bericht, bevor der Wert festgelegt wird.

Diese Häuser liegen zwischen den Kategorien Apartment und Stadthaus: Manchmal wird nur eine Etage oder Wohnung innerhalb eines geteilten Gebäudes gekauft, manchmal das gesamte historische Haus. Die Bank prüft deshalb genau, ob eine horizontale Teileigentumsordnung besteht, ob ein Dachboden oder Anbau bereits legal eingetragen ist und ob die im Grundbuch verzeichnete Fläche mit der tatsächlich gebauten übereinstimmt – gerade in alten Ortskernen weichen diese Angaben häufiger voneinander ab als bei neueren Apartments an der Küste.

An der Küste der Provinz Girona, von kleinen ehemaligen Fischerorten bis zu ruhigeren Buchten, stehen Apartments Villen mit eigenem Grundstück gegenüber. Für Apartments gibt es meist mehr vergleichbare Verkäufe in der gleichen Zone, was die Bewertung erleichtert. Villen mit Pool, größerem Grundstück oder Meerblick sind dagegen individueller, und der Gutachter muss weiter entfernte Vergleichsobjekte heranziehen, was den Ablauf verlängern kann.

Die Käuferschaft in dieser Zone besteht oft aus Franzosen und anderen Europäern, die bewusst ruhigere, weniger erschlossene Küstenabschnitte suchen statt stark bebauter Urbanisationen. Unabhängig davon, ob am Ende ein Apartment oder eine Villa erworben wird, bleiben NIE-Nummer und spanisches Konto Voraussetzung für Kauf und Zahlung, und der genaue Anteil, den eine Bank finanziert, hängt vom jeweiligen Institut, dem Herkunftsland und dem persönlichen Profil des Käufers ab.

Der Flughafen Girona-Costa Brava bedient vor allem in den wärmeren Monaten mehr Verbindungen, während im Winter Barcelona häufig die praktischere Option für die Anreise ist. Das betrifft nicht nur den Kauftermin selbst, sondern auch die Besichtigung durch den Bankgutachter, die für die Finanzierung notwendig ist. Bei Objekten im Hinterland, abseits der Hauptstraßen, kann die Anfahrt für den Gutachter zusätzliche Abstimmung erfordern, besonders außerhalb der Saison.

Wer den Ablauf plant, sollte Notartermin, Gutachterbesuch und Reise so abstimmen, dass keine unnötigen Wartezeiten entstehen – gerade wenn beeidigte Übersetzungen oder eine Apostille aus dem Herkunftsland noch unterwegs sind. In den Sommermonaten sind Notariate, Gestoría-Büros und Gutachter an der Costa Brava stärker ausgelastet, sodass eine frühzeitige Terminvereinbarung, unabhängig davon, ob es sich um ein Apartment an der Küste oder eine Finca im Landesinneren handelt, den Prozess spürbar erleichtert.

Was folgt, sind gemessene, datierte Kennzahlen zu Girona (Provinz): zu den Bewohnern, zu den angebotenen Immobilien, zur Erreichbarkeit und zum Klima, jeweils mit Quellenangabe. Wenn Sie den Kauf in Girona (Provinz) über eine spanische Hypothek finanzieren wollen, geben Ihnen diese Zahlen eine realistischere Grundlage für Ihr Budget.

830.429 Menschen waren laut der jährlichen Zählung des INE am 1. Januar 2025 in der Provinz Girona insgesamt gemeldet. Die Angabe umfasst sämtliche Gemeinden der Provinz und beschränkt sich ausdrücklich nicht auf deren Hauptstadt. Rund 22 von 100 Einwohnern der Provinz Girona besitzen einen ausländischen Pass, insgesamt 181.899 Personen. Diese Größenordnung ist deutlich spürbar, fällt aber je nach Ort innerhalb der Provinz sehr unterschiedlich aus.

Laut INE waren am 1. Januar 2022 in der Provinz Girona nur 2.780 deutsche Staatsangehörige gemeldet, eine kleine Gruppe. Das Padrón erfasst dabei nur ganzjährige Bewohner, Eigentümer von Ferienimmobilien tauchen darin nicht auf. Zum 1. Januar 2025 waren in Girona (Provinz) verschiedene ausländische Nationalitäten gemeldet; die wichtigsten davon fasst die folgende Tabelle zusammen, basierend auf den vom INE veröffentlichten Gemeindedaten.

Die zweite Tabelle ergänzt das Bild um Nationalitäten wie Deutsche, Italiener, Niederländer, Belgier oder Skandinavier, die sonst nicht einzeln erscheinen. Die Zahlen gelten für die Provinz Girona zum 1. Januar 2022, der letzten INE-Ausgabe mit dieser Detailtiefe, und weichen vom Jahr der Tabelle oben ab.

3.863 derzeit inserierte Immobilien ergeben für die Provinz Girona einen Median von 2.910 €/m² und einen mittleren Preis von 299.000 €. Beide Werte liegen in der Mitte des Feldes, nahe dem Referenzwert von 3.210 €/m² aus 127 Orten in ganz Spanien. Die mittlere Hälfte der Inserate bewegt sich zwischen 2.050 €/m² und 3.870 €/m². Darüber und darunter finden sich sowohl günstigere als auch teurere Angebote.

Für die Budgetplanung in Girona (Provinz) zählt neben dem medianen Angebotspreis von 299.000 € die Grunderwerbsteuer: Bei Bestandsimmobilien liegt sie regional bei 10 %, rund 29.900 €. Zusammen mit rund 3.600 € für Notar, Grundbuch und Gestoría ergeben sich etwa 33.500 €, die als Eigenkapital zur Verfügung stehen sollten, unabhängig von der Finanzierung. Die genannten Werte beruhen auf Angebotspreisen aus Inseraten, die am 2026-10-05 online waren, nicht auf abgeschlossenen Verkäufen. Welcher Preis am Ende tatsächlich gezahlt wird, hängt von Verhandlung, Zustand, genauer Lage und Ausrichtung der Immobilie ab.

Die folgende Tabelle zeigt die von uns beobachteten Orte in der Provinz Girona im Vergleich. Sie umfasst Einwohnerzahl, ausländische Einwohner je 100 Einwohner und den mittleren Angebotspreis je Quadratmeter und macht deutlich, wie unterschiedlich einzelne Orte innerhalb derselben Provinz sein können.

In Girona (Provinz) ermittelte die experimentelle INE-Schätzung aus Ferienportal-Inseraten für 05/2026 20.821 Ferienwohnungen mit 116.320 Betten, umgerechnet 25 pro 1.000 Einwohner. Diese Dichte liegt im mittleren Bereich; für die touristische Vermietung ist dennoch stets eine regionale Lizenz nötig.

Innerhalb der Provinz Girona steht mit Aeropuerto de Girona-Costa Brava (GRO) nur ein einziger kommerzieller Flughafen zur Verfügung. Interessenten sollten rechtzeitig klären, ob dieser in der geplanten Reisezeit vom eigenen Heimatflughafen aus erreichbar ist, denn je nach Wohnlage kann ein Flughafen in einer Nachbarprovinz näher liegen. Die folgenden Klimawerte wurden in oder nahe Girona, der Provinzhauptstadt, gemessen; in anderen Teilen der Provinz, etwa im Landesinneren, in höheren Lagen oder auf anderen Inseln, können sie spürbar abweichen. Januar bringt im Schnitt 7,1 °C bei einem Tagesminimum von 1,1 °C, August 23,4 °C bei einem Tagesmaximum von 29,8 °C – ein für Spanien kalter Winter. Käufer sollten Heizsystem und Isolierung des Hauses genau einkalkulieren. Die Niederschlagswerte sind vergleichsweise hoch: rund 728 mm im Jahr an etwa 66 Tagen mit Regen. Wer eine Immobilie besichtigt, sollte gezielt auf Feuchtigkeit und Belüftung achten. Quelle der Klimadaten ist die AEMET-Station Girona Aeropuerto in rund 9 Kilometer Entfernung, mit den offiziellen Normalwerten für 1981-2010; der genaue Ort kann davon leicht abweichen, vor allem im Inland oder in Höhenlagen.

Für die Provinz Girona weist das INE 15.293 Wohnungsverkäufe in den zwölf Monaten bis 06/2026 aus. Ein Markt dieser Größe bietet typischerweise mehr Vergleichsmöglichkeiten und ein breiteres Angebot. Die hier gezeigten Werte gelten für die Provinz Girona als Ganzes; innerhalb der Provinz können sie von Ort zu Ort und von Objekt zu Objekt stark abweichen. Teilen Sie uns mit, wonach Sie suchen, damit wir die Zahlen auf Ihren Fall beziehen können.

Die Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Bestandsimmobilie wird von jeder spanischen Region selbst festgelegt. In Girona beträgt der allgemeine Satz 10 %, hinzu kommen Notar-, Grundbuch- und Verwaltungskosten (Gestoría) mit etwa einem weiteren Prozent. Bei einem Neubau zahlen Sie statt der Grunderwerbsteuer 10 % Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer. Diese Kosten werden nicht von der Bank finanziert.

Wohnungen sind bei spanischen Banken der Standardfall. Es gibt zahlreiche Vergleichsobjekte in derselben Wohnanlage oder Straße, was die Arbeit des Gutachters erleichtert und die Bewertung meist zügiger macht. Baujahr, Zustand des Gebäudes und die Höhe der monatlichen Gemeinschaftskosten fließen in die Prüfung ein, da sie die laufende finanzielle Belastung des Käufers beeinflussen.

Auch Aufzug, gemeinschaftlicher Pool oder Concierge-Service werden erfasst, weil sie sich auf die Gemeinschaftskosten und damit indirekt auf die Tragfähigkeit des Kredits auswirken. Liegt die Wohnung in einem älteren Gebäude in Girona, kann die Bank zusätzliche Unterlagen zum baulichen Zustand verlangen, etwa einen technischen Inspektionsbericht, sofern das Gebäude ein bestimmtes Alter erreicht hat.

Ein Stadthaus (chalet adosado oder pareado) bringt zusätzlich zur Bebauung ein Grundstück mit ein, oft mit eigenem Garten oder Pool. Der Gutachter bewertet Bauwerk und Grund getrennt, was den Bewertungsprozess in Girona etwas aufwendiger macht als bei einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Lage innerhalb der Urbanisation, Zufahrt und Erschließungszustand spielen ebenfalls eine Rolle.

Bei älteren Stadthäusern in Girona verlangen manche Banken einen ausführlicheren technischen Bericht, insbesondere wenn Anbauten, Pools oder Erweiterungen nicht vollständig in den Bauunterlagen eingetragen sind. Das kann den Prozess verlängern, ändert aber nichts an den grundsätzlichen Anforderungen an Einkommensnachweise und Eigenkapital, die für Nicht-Residenten gelten.

Neben dem Kaufpreis fallen bei einer Wohnung wie bei einem Stadthaus in Girona weitere Kosten an: die von der jeweiligen Region festgelegte Übertragungssteuer (ITP) bei Bestandsimmobilien beziehungsweise 10 % Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer bei Neubauten, dazu Notar, Grundbuchamt, Gestoría und das Gutachten der Bank.

Diese Posten unterscheiden sich kaum nach Immobilientyp, wohl aber nach Kaufpreis und Region. Da Girona liegt, gilt für die Übertragungssteuer der dort festgelegte Satz; ein Steuerberater in Deutschland sollte zusätzlich klären, wie spätere Einkünfte aus dem spanischen Eigentum in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind.

Ob Wohnung oder Stadthaus: Spanische Hypotheken laufen üblicherweise, bis der Kreditnehmer etwa 70 bis 75 Jahre alt ist, mit fester, variabler (an den Euribor gekoppelter) oder gemischter Verzinsung. Die Wahl der Zinsart hängt von der Bank und dem individuellen Profil ab, nicht vom Immobilientyp.

Da Deutschland ebenfalls den Euro nutzt, entfällt bei den monatlichen Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko – ein Vorteil, der unabhängig davon gilt, ob Sie sich für eine Wohnung oder ein Stadthaus in Girona entscheiden. Wichtig bleibt, dass jede Bank die vorgelegten Unterlagen nach eigenen Kriterien prüft und die Ergebnisse von Fall zu Fall unterschiedlich ausfallen.

Spanien ist von Deutschland aus mit zahlreichen Direktflügen aus den meisten größeren Städten in wenigen Stunden erreichbar, was Kurzbesuche und Pendeln zwischen beiden Ländern erleichtert. Viele Deutsche entscheiden sich für den Kauf einer Immobilie in Spanien wegen des milden Klimas, der Lebensqualität und der kulturellen Nähe zu Mitteleuropa. Da beide Länder den Euro nutzen, entfallen Währungsrisiken beim Immobilienerwerb. Praktisch ist zudem zu beachten, dass sich das spanische Erbrecht in wesentlichen Punkten vom deutschen unterscheidet, weshalb sich eine frühzeitige rechtliche Beratung empfiehlt.

Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind.

Als deutscher Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass ein Visum erforderlich ist.

Da Deutschland ebenfalls den Euro als Währung nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko.