Financer un logement neuf à Las Palmas sans résider en Espagne

Financer un logement neuf ou sur plan à Las Palmas n'a pas grand-chose à voir avec l'achat d'un bien déjà construit. Le promoteur demande des versements échelonnés dès la réservation, souvent bien avant que la banque n'ait pu examiner un bien achevé, puisque celui-ci n'existe encore que sur les plans de l'architecte.

Pour un acheteur qui vit en France, cela signifie gérer deux calendriers en parallèle : les appels de fonds du promoteur, et l'instruction bancaire, qui distingue une expertise provisoire sur plans d'une expertise définitive à la remise des clés.

La province de Las Palmas regroupe des îles comme Gran Canaria, Lanzarote et Fuerteventura, offrant un climat insulaire doux toute l'année et des paysages volcaniques variés.

Elle attire des retraités et des acheteurs internationaux, notamment scandinaves et allemands, séduits par la douceur du climat hors saison touristique classique. L'aéroport de Gran Canaria assure de bonnes liaisons internationales. Les biens courants incluent appartements en résidence touristique et villas avec vue sur mer.

Construire à Gran Canaria, Lanzarote ou Fuerteventura n'a rien d'anodin : une partie des matériaux transite par bateau, et le relief volcanique impose parfois des fondations spécifiques selon la parcelle. Ces contraintes propres aux îles peuvent décaler le calendrier annoncé par le promoteur, ce qui a une conséquence directe sur le financement, puisque chaque tranche versée correspond à une étape de construction que la banque doit constater et valoriser avant de débloquer la suivante.

Pour l'acheteur qui vit à l'étranger, cela veut dire accepter une certaine souplesse dans le rythme des versements et rester joignable pour fournir rapidement tout document complémentaire demandé par la banque avant chaque déblocage. Le NIE et le compte bancaire espagnol doivent être en place dès le premier versement, car sans eux ni l'achat ni le paiement échelonné ne peuvent avancer.

Les Canaries appliquent un régime fiscal indirect propre à l'archipel, distinct de la taxe appliquée sur le reste du territoire espagnol, ce qui change la manière dont le neuf est taxé par rapport à d'autres régions. Pour la revente d'un bien ancien, c'est le gouvernement des Canaries qui fixe le taux du droit de mutation applicable, présenté dans le tableau associé à cette page plutôt que détaillé ici.

À ces éléments s'ajoutent les frais habituels : notaire, inscription au registre foncier, gestoria pour la partie administrative locale et frais de valorisation bancaire du bien neuf. Une fois propriétaire, le non-résident doit déclarer chaque année ce bien via le Modelo 210, un point qui concerne particulièrement les retraités percevant une pension depuis leur pays d'origine, protégés par la convention de double imposition existant entre l'Espagne et ce pays.

Las Palmas attire surtout des retraités scandinaves et allemands séduits par la douceur du climat en dehors des mois les plus touristiques, ainsi que des acheteurs internationaux plus larges intéressés par un appartement en résidence touristique ou une villa avec vue sur mer, souvent achetés sur plan. Pour ce profil, la banque demande des justificatifs de pension ou de revenus émis dans le pays d'origine, traduits et parfois apostillés selon l'établissement, en plus d'un dépôt généralement plus élevé pour un acheteur non-résident, la part exacte dépendant de la banque et du profil.

Un point mérite une attention particulière lorsque le bien est destiné à une location saisonnière une fois livré : la réglementation de la location touristique est fixée par le gouvernement des Canaries, indépendamment du financement. La valorisation bancaire du bien neuf porte uniquement sur sa construction, jamais sur un projet locatif futur, qu'il convient donc de vérifier séparément avant de s'engager auprès du promoteur.

L'aéroport de Gran Canaria reste la porte d'entrée la plus pratique pour assurer de bonnes liaisons internationales, mais le bien recherché peut se trouver à Lanzarote ou à Fuerteventura, ce qui suppose une correspondance inter-îles à prévoir pour chaque visite de chantier ou signature chez le notaire. Les acheteurs non européens doivent aussi garder à l'esprit la limite de séjour de 90 jours sur 180 en zone Schengen lorsqu'ils planifient plusieurs déplacements liés aux étapes du dossier.

Il faut aussi rappeler que le programme dit du « visa or » a pris fin le 3 avril 2025 et ne peut plus être présenté comme un avantage lié à cet achat. Le financement reste un prêt hypothécaire espagnol classique, calé sur un horizon allant généralement jusqu'à environ 70-75 ans, et si le bien est revendu plus tard alors que son propriétaire est toujours non-résident, l'acheteur retient 3% du prix pour le compte du fisc espagnol.

Avant d'engager une démarche de financement en Espagne, voici des chiffres datés sur Las Palmas (province) : population, prix affichés des logements, accès et climat, chacun avec sa source. Ils vous permettent de poser un budget réaliste pour votre projet d'achat.

1 171 547 personnes étaient inscrites dans les registres de la province de Las Palmas au 1er janvier 2025, d'après l'INE. Ces données couvrent l'intégralité du territoire provincial, incluant toutes les communes, pas uniquement la ville-capitale homonyme. 171 235 résidents de nationalité étrangère vivent dans la province de Las Palmas, soit environ 15 pour 100 personnes recensées. La présence internationale y est réelle sans être majoritaire, et varie beaucoup selon les communes.

Selon l'INE, à peine 3 106 ressortissants français figuraient au padrón de la province de Las Palmas au 1er janvier 2025. Cette inscription ne concerne que les résidents à l'année, et laisse donc de côté les propriétaires de maisons de vacances. Cette communauté s'est agrandie avec le temps, selon les recensements successifs de l'INE. Elle comptait seulement 2 693 personnes en 2021, un effectif bien moindre que celui observé actuellement. Parmi les données que l'INE publie commune par commune figurent les nationalités étrangères les plus présentes à Las Palmas (province) au 1er janvier 2025, détaillées ci-dessous.

Contrairement au tableau précédent, celui-ci repose sur la dernière édition détaillée de l'INE, millésime 2022, qui distingue des nationalités telles que les Allemands, les Italiens, les Néerlandais, les Belges ou les Scandinaves dans la province de Las Palmas.

Notre base de prix recense 2 871 biens dans la province de Las Palmas, avec un prix médian de 2 730 €/m² et un ticket médian de 250 000 €. Ces niveaux se situent au milieu de l'éventail des 127 communes que nous suivons en Espagne, proche de 3 210 €/m². Si l'on écarte les extrêmes, la fourchette centrale des prix observés s'étend de 1 810 € à 3 990 € le mètre carré. Cette zone médiane rassemble la moitié des biens actuellement proposés à la vente.

Pour un bien à 250 000 € situé à Las Palmas (province), l'impôt de transmission au taux de 6,5 % s'élève à environ 16 200 €, et les frais de notaire, registre et gestoría ajoutent 3 000 €. Prévoyez 19 200 € de liquidités propres, distinctes du montant emprunté. Ces chiffres correspondent à des prix affichés dans des annonces actives au 2026-10-05, et non à des prix de vente constatés. Le montant réellement payé se négocie et dépend de l'état du bien, de son emplacement précis et de son orientation.

Une même province peut recouvrir des réalités très différentes. Ce tableau compare les communes observées dans la province de Las Palmas à travers leur population, leur taux de résidents étrangers pour 100 habitants et leur prix médian au mètre carré.

En 05/2026, Las Palmas (province) comptait 26 998 logements touristiques (115 284 places) selon une estimation expérimentale de l'INE fondée sur les annonces des plateformes de location, soit 23 pour 1 000 habitants. Ce niveau modéré va de pair avec l'obligation d'obtenir une licence régionale pour louer à des touristes.

Las Palmas (province) dispose des aéroports commerciaux suivants: Aeropuerto de Gran Canaria (LPA), Aeropuerto de Lanzarote (ACE), Aeropuerto de Fuerteventura (FUE). Avant de réserver, il convient de vérifier lequel relie votre aéroport de départ, les liaisons pouvant varier selon la saison. Mesurées à Las Palmas de Gran Canaria, chef-lieu provincial, ces données climatiques peuvent s'écarter notablement de celles observées plus à l'intérieur des terres, en altitude ou sur d'autres îles de la province. Les moyennes de janvier (17,9 °C, minimum moyen 15,0 °C) et d'août (24,6 °C, maximum moyen 27,5 °C) dessinent un climat hivernal doux. Cela se traduit par des besoins de chauffage limités et une vie extérieure possible presque toute l'année. Le cumul annuel de précipitations tourne autour de 151 mm, sur environ 22 jours de pluie: un climat nettement sec. Les problèmes liés à l'humidité y sont rares, contrairement à la question de l'eau disponible. Ces valeurs sont issues des normales (1981-2010) de l'AEMET relevées à la station, Gran Canaria Aeropuerto, à 24 km environ; le climat local peut varier légèrement, notamment dans les terres ou en altitude.

Las Palmas (province) a enregistré 13 258 ventes de logements sur les douze mois précédant 06/2026 (INE). Plus le marché est actif, plus les acheteurs disposent de points de comparaison et d'options parmi lesquelles choisir. À l'échelle de la province de Las Palmas, ces moyennes cachent de fortes variations d'une commune à l'autre et d'un bien à l'autre. Indiquez-nous ce que vous cherchez, nous reviendrons vers vous avec des données plus précises.

Les droits de mutation sur un bien de seconde main sont fixés par chaque région espagnole. Dans la province de Las Palmas, le taux général est de 6,5 %, à quoi s'ajoutent le notaire, le registre foncier et la gestoría (environ un pourcent supplémentaire). Sur un bien neuf, vous payez 10 % de TVA plus le droit de timbre au lieu des droits de mutation. Cette somme n'est pas financée par la banque.

Acheter sur plan à Las Palmas signifie signer un contrat avec un promoteur avant même que les fondations soient coulées. Pour la banque espagnole, cela change la manière d'instruire le dossier : l'expert (tasador) ne visite pas un appartement fini, il travaille sur les plans de l'architecte, le permis de construire et le contrat de réservation. Cette expertise sur plan sert de base provisoire pour calculer le montant que la banque pourra prêter, et elle sera revue à la livraison, une fois le bien achevé et inscrit au registre foncier sous sa forme définitive.

Le rythme du prêt suit alors celui du chantier plutôt que celui d'un achat classique. Les banques espagnoles libèrent généralement les fonds par tranches, calées sur les appels de fonds du promoteur — fondations, gros œuvre, finitions, livraison — et non en un seul virement le jour de la signature. Entre les deux, l'acheteur non résident continue souvent de régler certains versements sur ses propres fonds, avant que le prêt ne prenne le relais à la remise des clés.

Le dossier demandé par la banque espagnole à un acheteur résidant en France ressemble à celui d'un achat classique, mais chaque pièce doit être traduite, parfois par un traducteur assermenté, et la liste exacte varie selon l'établissement. La banque veut comprendre vos revenus, vos charges et votre capacité à tenir un remboursement qui, comme pour tout emprunteur, court en général jusqu'à un âge compris entre 70 et 75 ans.

Comme l'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition, il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France afin de déterminer comment les revenus issus du bien seront déclarés dans votre pays de résidence, en plus de la déclaration annuelle que tout propriétaire non résident doit déposer en Espagne, le modèle 210.

Les banques espagnoles demandent généralement aux acheteurs non résidents un apport plus important qu'aux résidents ; la part exacte financée dépend de la banque, de votre pays et de votre profil, et ne peut se deviner à l'avance. À cet apport s'ajoutent, pour un bien neuf, la TVA de 10 % et les droits d'enregistrement, ainsi que les frais de notaire, de registre foncier, de gestoría et d'expertise bancaire — des montants à budgétiser dès la réservation, en plus des versements au promoteur.

En tant que citoyen français, vous bénéficiez de la liberté de circulation dans l'Union européenne et pouvez vous installer en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales au-delà de trois mois — le régime dit du « visa doré », réservé aux investisseurs non européens, a d'ailleurs pris fin le 3 avril 2025 et ne concerne donc pas votre situation. La France utilisant l'euro comme l'Espagne, vos versements au promoteur et vos remboursements ne comportent aucun risque de change.

L'Espagne est facilement accessible depuis la France grâce à de nombreuses liaisons aériennes directes, ainsi que par la route pour les régions frontalières, ce qui facilite les allers-retours réguliers. De nombreux Français choisissent d'investir en Espagne pour son climat, sa qualité de vie et la proximité culturelle et linguistique entre les deux pays. Sur le plan pratique, il convient de noter que les règles espagnoles en matière de succession peuvent différer sensiblement du droit français, ce qui justifie une attention particulière lors de la structuration de l'achat. Une bonne compréhension des démarches administratives locales facilite également l'intégration du projet immobilier dans votre patrimoine global.

L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition, et il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France afin de déterminer comment les revenus issus d'un bien situé en Espagne doivent être déclarés dans votre pays de résidence.

En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois.

La France utilise l'euro, la même monnaie qu'en Espagne, il n'existe donc aucun risque de change lors de vos paiements ou transferts liés à un achat immobilier.