Neubau in Las Palmas finanzieren: Was Käufer aus Deutschland wissen sollten

Bei einem Bestandsobjekt ist die Reihenfolge einfach: Kaufvertrag, Bewertung, Notartermin, Übergabe. Bei einem Neubau oder einem Neubauprojekt im Bau in Las Palmas läuft es anders. Der Bauträger verlangt in der Regel gestaffelte Zahlungen während der Bauzeit, während die Bank erst am Ende, wenn der Rohbau oder das fertige Objekt existiert, eine endgültige Finanzierung ausreichen kann. Dazwischen liegt eine Phase, in der Käufer, Bauträger und Bank koordiniert werden müssen.

Als Kreditvermittler, der bei der Banco de España unter der Nummer E480 registriert ist, vergleichen wir bei Colibrí Finances über 20 spanische Banken und bereiten die Unterlagen so vor, dass Bank und Bauträger denselben Zeitplan verstehen. Die Studie ist kostenlos und unverbindlich; eine Gebühr fällt nur an, wenn Sie tatsächlich unterschreiben, und das wird vorher schriftlich vereinbart.

Las Palmas umfasst Inseln wie Gran Canaria, Lanzarote und Fuerteventura, geprägt von ganzjährig mildem Klima. Käufer sind oft internationale Interessenten, darunter Ruheständler und zunehmend Menschen, die ortsunabhängig arbeiten und das Klima das ganze Jahr über schätzen.

Mehrere Flughäfen sorgen für gute Erreichbarkeit. Das Angebot umfasst Apartments und Villen, häufig mit touristischer Vermietungsmöglichkeit außerhalb der klassischen europäischen Sommersaison.

Die Provinz Las Palmas ist keine einzelne Küste, sondern mehrere Inseln – Gran Canaria, Lanzarote, Fuerteventura – mit jeweils eigenen Baubehörden, Notariaten und Grundbuchämtern. Wer ein Off-Plan-Apartment auf Fuerteventura kauft, aber sein Konto und seinen Berater auf Gran Canaria hat, muss einplanen, dass Unterlagen, Vor-Ort-Termine und die Übergabe beim Notar nicht automatisch am selben Ort stattfinden. Banken, die auf den Kanaren finanzieren, kennen diese Struktur, verlangen aber trotzdem, dass der Bautenstand vor jeder Auszahlungstranche real vor Ort geprüft wird, nicht nur anhand von Fotos des Bauträgers.

Die vulkanische Bodenbeschaffenheit, der Import vieler Baumaterialien per Schiff und die Abhängigkeit einzelner Gewerke von Lieferungen zwischen den Inseln können den Bauzeitplan stärker verschieben als auf dem Festland üblich. Das wirkt sich unmittelbar auf die Bankbewertung aus: Der Gutachter des Kreditinstituts bewertet nicht nur den aktuellen Baufortschritt, sondern auch, ob der im Kaufvertrag genannte Fertigstellungstermin angesichts der Insellogistik realistisch bleibt. Bauverzögerungen, die anderswo Routine wären, können auf den Kanaren dazu führen, dass eine geplante Auszahlungstranche später freigegeben wird, weil der Nachweis vor Ort erst mit Verspätung möglich ist.

Anders als an vielen Küsten des europäischen Festlands ist die Hauptsaison der Provinz Las Palmas nicht der Sommer, sondern das europäische Winterhalbjahr, wenn Ruheständler und ortsunabhängig Arbeitende dem kalten Norden entfliehen. Wer eine künftige touristische Vermietung als Teil seiner Rückzahlungsplanung gegenüber der Bank darstellen möchte, sollte diese Saisonalität realistisch abbilden, statt Zahlen aus klassischen Sommerdestinationen zu übertragen. Kreditinstitute, die Erfahrung mit den Kanaren haben, prüfen solche Prognosen entsprechend kritisch und erwarten eine nachvollziehbare, konservative Herleitung statt pauschaler Annahmen.

Wichtig ist zudem, dass die touristische Vermietung auf den Kanaren einer eigenen, von der Regionalregierung geregelten Lizenzpflicht unterliegt, die sich von Regel zu Regel und teils von Gemeinde zu Gemeinde unterscheidet. Ob eine bestimmte Neubauwohnung überhaupt für touristische Vermietung zugelassen werden kann, hängt vom Bauprojekt, seiner Nutzungskategorie und der jeweiligen Gemeinde ab und sollte vor Vertragsunterzeichnung geklärt werden, nicht erst nach dem Kauf. Eine Bank wird eine unsichere Vermietungsgrundlage nicht als tragfähige Einnahmequelle akzeptieren.

Wie überall in Spanien müssen Anzahlungen an den Bauträger für ein noch nicht fertiggestelltes Objekt gesetzlich durch eine Bankgarantie oder eine Versicherung abgesichert sein. In der Provinz Las Palmas lohnt sich ein genauer Blick darauf, welches Kreditinstitut diese Garantie ausstellt und ob es sich um eine auf den Kanaren tätige Niederlassung handelt, damit im Streitfall die Kommunikation nicht über weite Wege zwischen den Inseln oder zum Festland erfolgen muss. Käufer aus dem Ausland überweisen ihre Tranchen meist von einem deutschen Konto auf ein spanisches Konto, das vor der ersten Zahlung eröffnet sein sollte, zusammen mit der NIE-Nummer, die für den gesamten Kaufprozess Voraussetzung ist.

Da die eigentliche Hypothek erst zur Fertigstellung ausgezahlt wird, müssen Zwischenzahlungen an den Bauträger bis dahin aus eigenen Mitteln geleistet werden. Wer diese Zwischenphase überbrücken möchte, sollte frühzeitig mit der Bank klären, wie die spätere Kreditsumme mit den bereits geleisteten Anzahlungen verrechnet wird und welche Nachweise über Herkunft und Transfer des Geldes zwischen den Inseln oder aus dem Ausland verlangt werden. Gerade bei Käufen auf einer Insel, während Berater oder Bankfiliale auf einer anderen liegen, empfiehlt sich, alle Fristen schriftlich und mit ausreichendem Vorlauf zu vereinbaren.

Beim Kauf eines Neubaus in der Provinz Las Palmas fällt wie im übrigen Spanien die Mehrwertsteuer von 10 Prozent auf den Kaufpreis an, zuzüglich der Stempelsteuer, die auf regionaler Ebene festgelegt wird. Bei einem Weiterverkaufsobjekt gilt stattdessen die Übertragungssteuer, deren Satz von der Regierung der Kanarischen Inseln bestimmt wird; die genaue Höhe findet sich in der Tabelle auf dieser Seite. Hinzu kommen wie bei jedem Immobilienkauf in Spanien Notar-, Grundbuch- und Gestoría-Gebühren sowie die Kosten der Bankbewertung, die bei einem Off-Plan-Objekt oft in mehreren Etappen anfällt, sobald Baufortschritte dokumentiert werden müssen.

Als Nicht-Resident ist man verpflichtet, jährlich die Steuererklärung für Gebietsfremde, das Modelo 210, einzureichen, auch wenn die Immobilie zeitweise touristisch vermietet wird. Wer die Wohnung später wieder verkauft, sollte wissen, dass der Käufer beim Kauf von einem Nicht-Residenten 3 Prozent des Kaufpreises einbehält und an die Steuerbehörde abführt. Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Spanien und dem Wohnsitzland regelt in solchen Fällen, wie diese Beträge später angerechnet werden. Der Golden Visa für Immobilienkäufer ist seit dem 3. April 2025 nicht mehr verfügbar und sollte bei keiner Kalkulation der Provinz Las Palmas mehr als Option betrachtet werden. Für Aufenthalte ohne Visum gilt für Staatsangehörige außerhalb der EU die allgemeine Regel von 90 Tagen innerhalb von 180 Tagen im Schengen-Raum.

Zu Las Palmas (Provinz) finden Sie im Folgenden konkrete, datierte Daten - von den Bewohnern über die angebotenen Immobilientypen bis zur Anreise und zum Klima, jeweils mit Quelle am Ende. Diese Angaben helfen, wenn Sie den Kauf mit einer spanischen Hypothek finanzieren wollen, das eigene Budget vorab realistisch einzuschätzen.

1.171.547 Menschen waren laut der jährlichen Zählung des INE am 1. Januar 2025 in der Provinz Las Palmas insgesamt gemeldet. Die Angabe umfasst sämtliche Gemeinden der Provinz und beschränkt sich ausdrücklich nicht auf deren Hauptstadt. Die Provinz Las Palmas verzeichnet 171.235 Einwohner mit ausländischer Staatsangehörigkeit, umgerechnet etwa 15 von 100. Das ist ein reales, aber kein vorherrschendes Gewicht, und die Unterschiede zwischen den einzelnen Orten der Provinz sind groß.

Das INE zählte am 1. Januar 2022 10.849 deutsche Staatsangehörige mit Wohnsitz in der Provinz Las Palmas. Das ist eine reale Präsenz, auch wenn sie nicht zu den größten ausländischen Gemeinschaften der Provinz zählt. Die nachstehende Tabelle listet die größten in Las Palmas (Provinz) gemeldeten ausländischen Staatsangehörigkeiten zum 1. Januar 2025, so wie das INE sie je Gemeinde veröffentlicht.

Ergänzend zeigt die zweite Tabelle Nationalitäten, die der Zensus nicht einzeln ausweist, etwa Deutsche, Italiener, Niederländer, Belgier oder Skandinavier. Grundlage ist das Melderegister der Provinz Las Palmas vom 1. Januar 2022, die letzte INE-Ausgabe mit dieser Detailtiefe, aus einem anderen Jahr als die Tabelle oben.

Für die Provinz Las Palmas verzeichnet unsere Datenbank derzeit 2.871 Angebote mit einem mittleren Quadratmeterpreis von 2.730 €/m² und einem mittleren Preis von 250.000 €. Dieser Wert liegt nahe am Median von 3.210 €/m², der sich aus 127 Orten in ganz Spanien ergibt. Wer sich am aktuellen Markt orientiert, findet die Hälfte aller Objekte preislich zwischen 1.810 € und 3.990 € je Quadratmeter wieder. Günstigere wie teurere Immobilien existieren auf beiden Seiten dieser Spanne.

Wer in Las Palmas (Provinz) zum medianen Angebotspreis von 250.000 € kauft, zahlt auf Bestandsimmobilien die Grunderwerbsteuer zum Satz von 6,5 %, umgerechnet etwa 16.200 €. Hinzu kommen rund 3.000 € für Notar, Grundbuch und Gestoría, sodass insgesamt etwa 19.200 € als Eigenkapital neben dem Kaufpreis bereitstehen sollten, da dieser Betrag nicht aus dem Darlehen stammt. Diese Zahlen sind Angebotspreise aus Inseraten, die am 2026-10-05 aktiv waren, keine tatsächlich gezahlten Kaufpreise. Der am Ende gezahlte Preis wird individuell verhandelt und hängt vom Zustand, der genauen Lage und der Ausrichtung jeder Immobilie ab.

Wie unterschiedlich Orte innerhalb derselben Provinz sein können, zeigt diese Übersicht zu Las Palmas. Erfasst werden Einwohnerzahl, der Anteil ausländischer Einwohner je 100 Einwohner und der mittlere Angebotspreis je Quadratmeter.

Für Las Palmas (Provinz) weist die experimentelle INE-Statistik auf Basis der Vermietungsportale in 05/2026 26.998 Ferienwohnungen mit 115.284 Schlafplätzen aus, etwa 23 je 1.000 Einwohner. Dieser mittlere Wert zeigt eine spürbare, aber nicht dominante Ferienvermietung, für die stets eine regionale Lizenz vorgeschrieben ist.

In Las Palmas (Provinz) gibt es folgende Verkehrsflughäfen: Aeropuerto de Gran Canaria (LPA), Aeropuerto de Lanzarote (ACE), Aeropuerto de Fuerteventura (FUE). Je nach Saison und Abflugort zu Hause empfiehlt es sich, die Verbindungen einzeln zu prüfen. Da die Messstation in oder bei Las Palmas de Gran Canaria, der Hauptstadt der Provinz, liegt, können Werte im Landesinneren, in höheren Lagen oder auf anderen Inseln der Provinz merklich abweichen. Januar bringt im Schnitt 17,9 °C mit einem mittleren Tagesminimum von 15,0 °C, August 24,6 °C bei einem mittleren Tagesmaximum von 27,5 °C – ein milder Winter. Das macht den Ort auch außerhalb der Sommermonate angenehm bewohnbar. Rund 22 Tage im Jahr bringen messbaren Regen, insgesamt etwa 151 mm – ein deutlich trockenes Klima für die Region. Niederschlag ist damit selten ein Thema für Bewohner. Quelle der Klimadaten ist die AEMET-Station Gran Canaria Aeropuerto in rund 24 Kilometer Entfernung, mit den offiziellen Normalwerten für 1981-2010; der genaue Ort kann davon leicht abweichen, vor allem im Inland oder in Höhenlagen.

Für die Provinz Las Palmas weist das INE 13.258 Wohnungsverkäufe in den zwölf Monaten bis 06/2026 aus. Ein Markt dieser Größe bietet typischerweise mehr Vergleichsmöglichkeiten und ein breiteres Angebot. Alle Angaben beziehen sich auf die gesamte Provinz Las Palmas und können von einem Ort zum anderen sowie von Immobilie zu Immobilie deutlich variieren. Sagen Sie uns, was Sie suchen, dann ordnen wir die Zahlen für Ihre Situation ein.

Die Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Bestandsimmobilie wird von jeder spanischen Region selbst festgelegt. In Las Palmas beträgt der allgemeine Satz 6,5 %, hinzu kommen Notar-, Grundbuch- und Verwaltungskosten (Gestoría) mit etwa einem weiteren Prozent. Bei einem Neubau zahlen Sie statt der Grunderwerbsteuer 10 % Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer. Diese Kosten werden nicht von der Bank finanziert.

Bei einem Projekt in Las Palmas zahlen Käufer üblicherweise eine Anzahlung bei Vertragsunterzeichnung, danach weitere Raten je nach Baufortschritt, und den Rest bei Fertigstellung und Schlüsselübergabe. Eine spanische Bank finanziert in der Regel nicht jede Einzelrate während der Bauzeit, sondern strukturiert den Kredit so, dass die letzte, größte Auszahlung mit der notariellen Beurkundung zusammenfällt, wenn das Objekt fertiggestellt und im Grundbuch eintragbar ist.

Das bedeutet für Käufer aus Deutschland: Die Zwischenraten an den Bauträger müssen häufig zunächst aus eigenen Mitteln oder über ein spanisches Konto beglichen werden, bevor die Bank am Ende die Restfinanzierung freigibt. Wie genau ein Institut diese Übergangszeit handhabt, unterscheidet sich von Bank zu Bank – deshalb lohnt sich ein Vergleich, bevor der erste Vertrag mit dem Bauträger unterschrieben wird.

Die Bewertung (tasación) ist einer der Punkte, die Käufer am meisten überrascht. Bei einem im Bau befindlichen Projekt in Las Palmas kann der Gutachter das Objekt noch nicht besichtigen wie bei einer Bestandsimmobilie. Stattdessen stützt er sich auf Baupläne, den Baufortschritt, die Baugenehmigung und vergleichbare fertiggestellte Objekte in der Umgebung. Bei Fertigstellung wird häufig eine zweite, endgültige Bewertung erstellt, die dem tatsächlichen Zustand entspricht.

Das hat zwei praktische Folgen: Erstens kann sich zwischen der ersten und der endgültigen Bewertung etwas ändern, wenn sich das Bauprojekt verzögert oder anpasst. Zweitens prüft die Bank parallel weiterhin die Unterlagen des Käufers, damit am Ende, wenn das Objekt fertig ist, keine Überraschungen mehr auftreten. Genau hier hilft ein erfahrener Vermittler: die Fristen von Bauträger, Notar und Bank so abzustimmen, dass die endgültige Auszahlung reibungslos erfolgt.

Spanische Banken verlangen von Nichtresidenten Nachweise über Einkommen und bestehende Verbindlichkeiten aus dem Heimatland, meist übersetzt von einem vereidigten Übersetzer und manchmal apostilliert. Welche Dokumente genau nötig sind, hängt von der jeweiligen Bank ab. Wer die Unterlagen frühzeitig vorbereitet, verhindert, dass die Bauträgerfristen den Kreditprozess überholen.

Als deutscher Staatsbürger können Sie sich dank der EU-Freizügigkeit ohne Visum in Spanien niederlassen, und da Deutschland ebenfalls den Euro nutzt, entfällt bei allen Zahlungen an Bauträger und Bank jedes Wechselkursrisiko. Der frühere Vorteil der „Golden Visa“ für Immobilienkäufer ist seit dem 3. April 2025 entfallen und spielt für die Finanzierung keine Rolle mehr.

Spanien ist von Deutschland aus mit zahlreichen Direktflügen aus den meisten größeren Städten in wenigen Stunden erreichbar, was Kurzbesuche und Pendeln zwischen beiden Ländern erleichtert. Viele Deutsche entscheiden sich für den Kauf einer Immobilie in Spanien wegen des milden Klimas, der Lebensqualität und der kulturellen Nähe zu Mitteleuropa. Da beide Länder den Euro nutzen, entfallen Währungsrisiken beim Immobilienerwerb. Praktisch ist zudem zu beachten, dass sich das spanische Erbrecht in wesentlichen Punkten vom deutschen unterscheidet, weshalb sich eine frühzeitige rechtliche Beratung empfiehlt.

Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind.

Als deutscher Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass ein Visum erforderlich ist.

Da Deutschland ebenfalls den Euro als Währung nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko.