Para vender una vivienda heredada con varios propietarios hay que completar primero la aceptación de herencia y la inscripción en el Registro, y después lograr que todos los herederos estén de acuerdo en vender. Si no hay acuerdo, la ley ofrece una salida: la extinción de condominio o, en último caso, la división judicial de la cosa común.
Por qué no se puede vender directamente
Cuando fallece el propietario de una vivienda y hay varios herederos, la casa no pertenece a ninguno de ellos en concreto hasta que se formalizan ciertos trámites. Mientras tanto, el inmueble forma parte de lo que se llama la herencia yacente, un patrimonio sin titular definitivo. No se puede firmar ninguna venta ante notario hasta que esa situación quede resuelta y la vivienda conste a nombre de los herederos, aunque sea en proindiviso.
Paso 1: aceptar la herencia y liquidar impuestos
El primer trámite es la aceptación de la herencia, que se formaliza ante notario con el cuaderno particional: un documento donde se detallan los bienes del fallecido y cómo se reparten entre los herederos. Antes de eso hace falta reunir el certificado de defunción, el certificado de últimas voluntades y el testamento (o, si no lo hay, el acta de declaración de herederos).
Aceptar la herencia implica también liquidar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, que es autonómico y tiene plazos y bonificaciones distintos según la comunidad donde se tramite. Según la Ley 29/1987, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, el plazo general para presentar la autoliquidación es de seis meses desde el fallecimiento, con la posibilidad de solicitar una prórroga de otros seis meses si se pide dentro de los primeros cinco. Es importante no dejarlo pasar, porque el retraso genera recargos.
Paso 2: escriturar e inscribir la vivienda en el Registro
Con el cuaderno particional firmado y los impuestos liquidados, toca inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad a nombre de los herederos, normalmente en proporción a la cuota que les corresponda. Este paso es imprescindible: sin inscripción registral, el notario no puede autorizar la escritura de compraventa posterior, porque los herederos todavía no figuran como propietarios frente a terceros.
En este punto conviene revisar también si hay cargas pendientes sobre la vivienda, como una hipoteca sin cancelar o deudas asociadas al inmueble, porque afectarán al precio de venta y a cómo se reparte el dinero final.
Paso 3: ponerse de acuerdo entre todos los herederos
Una vez la vivienda está inscrita a nombre de todos, empieza la parte que suele generar más fricción: decidir si se vende, a quién y por cuánto. La ley exige unanimidad para vender un bien en proindiviso. Si son tres hermanos los herederos, los tres tienen que firmar la escritura de venta; no basta con que dos estén de acuerdo y el tercero se desentienda.
Antes de poner la vivienda en el mercado, ayuda dejar por escrito entre los herederos algunos puntos básicos: precio mínimo aceptable, quién se encarga de gestionar las visitas o la relación con la agencia inmobiliaria, cómo se reparten los gastos de comunidad o suministros mientras la vivienda está en venta, y qué pasa si alguno quiere quedarse con su parte en vez de vender.
Qué pasa si no hay acuerdo: la extinción de condominio
Es habitual que uno de los herederos quiera vender y otro prefiera quedarse la vivienda o alquilarla. En ese caso existe una figura legal pensada justamente para esto: la extinción de condominio. Consiste en que uno o varios herederos compran la parte de los demás, compensándoles económicamente, y así la vivienda queda en manos de uno o varios propietarios de mutuo acuerdo, sin necesidad de vender a un tercero.
La extinción de condominio tiene una ventaja fiscal relevante frente a una compraventa normal entre hermanos: tributa por Actos Jurídicos Documentados en lugar de por Transmisiones Patrimoniales Onerosas, lo que suele suponer un coste fiscal menor, aunque el porcentaje exacto depende de cada comunidad autónoma. Si el heredero que se queda con la vivienda necesita financiación para compensar a los demás, puede solicitar una hipoteca sobre ese inmueble, bien manteniendo la que ya existiera, bien contratando una nueva.
Cuando ni siquiera por esta vía se llega a un acuerdo, la última opción es acudir a los tribunales y pedir la división judicial de la cosa común, un procedimiento más lento y costoso que normalmente acaba en subasta del inmueble si no es posible dividirlo físicamente.
Cómo se reparte el dinero de la venta
Una vez vendida la vivienda a un tercero, el dinero se reparte entre los herederos según el porcentaje de propiedad que les corresponda, que suele coincidir con lo establecido en el cuaderno particional. Antes de repartir, hay que descontar los gastos asociados a la venta: cancelación de cargas si las hubiera, comisión de la agencia si se ha utilizado una, y los gastos de notaría y gestoría que no se hayan pactado de otra forma.
Conviene recordar que cada heredero deberá declarar en su IRPF la ganancia o pérdida patrimonial correspondiente a su parte, calculada sobre el valor que tenía la vivienda en el momento de la herencia, no sobre el valor original de compra del fallecido.
Un orden claro evita bloqueos
La mayoría de los problemas en una venta con varios herederos no vienen de la parte legal en sí, sino de la falta de comunicación entre las partes. Seguir el orden correcto -aceptación, escritura, inscripción y después acuerdo de venta- evita situaciones donde se intenta vender algo que todavía no está a nombre de nadie, o donde se firma un precio sin que todos los herederos estén realmente de acuerdo. Contar con un notario y, si la situación se complica, con un abogado especializado en herencias, ayuda a que el proceso avance sin sorpresas de última hora.
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Preguntas frecuentes
¿Se puede vender una vivienda heredada si uno de los herederos no quiere firmar?
No. La venta de un bien en proindiviso exige que todos los copropietarios firmen la escritura ante notario. Si uno se niega, las opciones son negociar una extinción de condominio comprando su parte o, si no hay forma de acuerdo, acudir a la vía judicial para pedir la división de la cosa común.
¿Cuánto tiempo suele tardar todo el proceso, desde el fallecimiento hasta poder vender?
Depende de cada caso, pero hay que contar al menos con los plazos de la aceptación de herencia, la liquidación del Impuesto de Sucesiones y la inscripción registral antes de poder firmar cualquier venta. Si además hay desacuerdo entre herederos, el proceso se alarga considerablemente.
¿Qué pasa si uno de los herederos quiere quedarse la vivienda y pagar a los demás?
Es la situación habitual que resuelve la extinción de condominio: el heredero que se queda con la vivienda compensa económicamente a los demás por su parte. Si necesita financiación para esa compensación, puede solicitar una hipoteca sobre el inmueble.
¿Hay que pagar impuestos al repartir el dinero de la venta entre los herederos?
Sí. Cada heredero debe declarar en su IRPF la ganancia o pérdida patrimonial correspondiente a su parte, calculada sobre el valor que tenía la vivienda cuando se heredó, no sobre el precio original de compra del fallecido.
Publicado por Colibrí Finances el 09/10/2026.