Mit der Familie nach Spanien ziehen: die Hypothek richtig timen

Der Umzug einer ganzen Familie nach Spanien ist mehr als ein Immobilienkauf: Er bringt Schulanmeldung, Ummeldung und oft einen neuen Alltag mit sich, während im Hintergrund die spanische Bank die Finanzierung prüft. Beide Abläufe folgen eigenen Regeln und eigenen Fristen, die sich nur mit etwas Vorlauf sauber koordinieren lassen.

Dieser Text zeigt, welche Schritte in welcher Reihenfolge sinnvoll sind, welche Unterlagen aus Deutschland üblicherweise verlangt werden und worauf Familien beim Zusammenspiel von Bankprozess und Schuljahr achten sollten.

Wenn eine Familie beschließt, dauerhaft nach Spanien zu ziehen, überschneiden sich zwei Prozesse, die eigentlich getrennt laufen: die Suche nach einer passenden Immobilie samt Finanzierung, und die organisatorischen Schritte des Umzugs selbst – Schulplatz, Ummeldung, neue Routinen. Wer beides von Anfang an zusammen plant, vermeidet Leerlauf und unnötigen Druck kurz vor dem Termin beim Notar.

In der Praxis beginnt alles mit einer kostenlosen und unverbindlichen Erstprüfung: Wir vergleichen mehr als 20 spanische Banken, um zu sehen, welche Institute zum Profil der Familie passen, und erstellen daraufhin die Unterlagenliste. Sobald ein Vorvertrag mit dem Verkäufer ansteht, wird Tempo wichtig – ab diesem Moment läuft die Bankprüfung parallel zu allen anderen Schritten des Umzugs.

Ohne spanische Steuernummer, die NIE, lässt sich in Spanien weder ein Kaufvertrag unterschreiben noch ein Bankkonto eröffnen. Für Familien aus Deutschland ist dieser Schritt formal einfach, braucht aber Vorlauf: Termine sind nicht immer sofort verfügbar, und die NIE wird für praktisch jeden weiteren Schritt gebraucht – vom Konto bis zur Schulanmeldung.

Das spanische Konto ist die Basis, über die später Raten, Nebenkosten und laufende Zahlungen abgewickelt werden. Da Deutschland ebenfalls den Euro nutzt, entfällt bei diesen Zahlungen jegliches Wechselkursrisiko – ein praktischer Unterschied zu Familien aus Ländern außerhalb der Eurozone.

Spanische Banken prüfen bei Antragstellern aus Deutschland dieselben Grundlagen wie bei jedem anderen nicht-ansässigen Käufer, verlangen die Unterlagen aber in einer Form, die sie einordnen können: Einkommensnachweis, z. B. Lohnsteuerbescheinigung oder aktuelle Gehaltsabrechnungen, der letzte Einkommensteuerbescheid vom Finanzamt, Kontoauszüge der letzten Monate, ein Nachweis bestehender Kredite oder Verbindlichkeiten sowie ein gültiger Personalausweis oder Reisepass. Je nach Bank kann eine beglaubigte Übersetzung nötig sein.

Wie viel Eigenkapital am Ende verlangt wird, hängt von der Bank, dem individuellen Profil und teils auch von Deutschland als Herkunftsland ab; nicht-ansässige Käufer müssen aber grundsätzlich mit einem höheren Eigenanteil rechnen als Käufer mit Wohnsitz in Spanien. Diese Zahl lässt sich erst nach Prüfung der Unterlagen seriös benennen.

Schulplätze in Spanien werden meist zu festen Anmeldezeiträumen vergeben, die sich nicht nach dem Fortschritt der Finanzierung richten. Für Familien bedeutet das: Der Antrag auf einen Schulplatz sollte nicht warten, bis die Bank endgültig zugesagt hat, sondern parallel vorbereitet werden, sobald die Wunschregion in Spanien feststeht.

Gleichzeitig lohnt es sich, die Bankprüfung nicht zu spät zu starten, denn die Bearbeitungszeit unterscheidet sich von Institut zu Institut. Wer beide Zeitachsen kennt, kann realistisch planen, wann die Familie tatsächlich einziehen und die Kinder den Unterricht beginnen können.

Zum Kaufpreis kommen in Spanien weitere Posten hinzu: bei Bestandsimmobilien die von der jeweiligen Region festgelegte Übertragungssteuer (ITP), bei Neubauten 10 % Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer, dazu Notar, Grundbuch, Gestoría und die Bewertung durch die Bank. Diese Posten sollten von Anfang an im Budget stehen, nicht erst am Ende auftauchen.

Nach dem Kauf müssen nicht-ansässige Eigentümer jährlich die Steuererklärung für Gebietsfremde (Modelo 210) einreichen. Da zwischen Spanien und Deutschland ein Doppelbesteuerungsabkommen besteht, lohnt sich zusätzlich ein Gespräch mit einem Steuerberater in Deutschland, um zu klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind.

Wir sind als Kreditvermittler bei der Bank von Spanien registriert (Código E480, Gesetz 5/2019) und vergleichen für jede Familie mehr als 20 spanische Banken, bereiten die Unterlagen vor, übersetzen, was die Bank verlangt, und begleiten den Prozess bis zum Notartermin. Die Erstprüfung ist kostenlos und unverbindlich; ein Honorar fällt nur an, wenn die Finanzierung tatsächlich unterschrieben wird, und das wird vorher schriftlich vereinbart.

Als deutsche Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass ein Visum erforderlich ist – der Umzug selbst ist unkompliziert, während die Finanzierung ihre eigene Sorgfalt braucht.

Spanien ist von Deutschland aus mit zahlreichen Direktflügen aus den meisten größeren Städten in wenigen Stunden erreichbar, was Kurzbesuche und Pendeln zwischen beiden Ländern erleichtert. Viele Deutsche entscheiden sich für den Kauf einer Immobilie in Spanien wegen des milden Klimas, der Lebensqualität und der kulturellen Nähe zu Mitteleuropa. Da beide Länder den Euro nutzen, entfallen Währungsrisiken beim Immobilienerwerb. Praktisch ist zudem zu beachten, dass sich das spanische Erbrecht in wesentlichen Punkten vom deutschen unterscheidet, weshalb sich eine frühzeitige rechtliche Beratung empfiehlt.

Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind.

Als deutscher Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass ein Visum erforderlich ist.

Da Deutschland ebenfalls den Euro als Währung nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko.