Festzins, variabler Zins oder Mischzins für eine Immobilie in Spanien

Spanische Banken bieten Käuferinnen und Käufern aus Deutschland grundsätzlich drei Zinsmodelle an: einen festen Zinssatz über die gesamte Laufzeit, einen variablen Zinssatz, der sich periodisch am Euribor orientiert, oder eine Mischform, die eine Anfangsphase mit festem Zins mit einer anschließenden variablen Phase kombiniert. Welche Variante am Ende angeboten wird, hängt von der Bank, dem Profil der Käuferin oder des Käufers und der gewählten Laufzeit ab.

Da Deutschland ebenfalls den Euro als Währung nutzt, entfällt bei den monatlichen Raten jegliches Wechselkursrisiko – ein Vorteil, den Käufer aus Nicht-Euro-Ländern nicht haben. Die eigentliche Entscheidung betrifft also nicht die Währung, sondern die Frage, wie viel Schwankung bei der Zinsentwicklung man über die Laufzeit tragen möchte.

Beim Festzins bleibt die monatliche Rate über die gesamte Vertragslaufzeit unverändert, unabhängig davon, wie sich der Euribor entwickelt. Das erleichtert die Haushaltsplanung, besonders für Käuferinnen und Käufer, die ihr Budget aus Deutschland heraus kalkulieren und keine Überraschungen wollen. Der variable Zinssatz orientiert sich dagegen regelmäßig am Euribor und kann in guten wie in schlechteren Phasen schwanken – die Rate kann also steigen oder fallen.

Der Mischzins verbindet beide Logiken: eine Anfangsphase mit festem Zins, meist über mehrere Jahre, gefolgt von einer variablen Phase. Banken prüfen bei allen drei Modellen das Profil der Käuferin oder des Käufers, bestehende Verbindlichkeiten und die Einkommenssituation, bevor sie ein Angebot unterbreiten. Die Laufzeit selbst richtet sich meist danach, dass die Rückzahlung bis zu einem Alter von etwa 70 bis 75 Jahren abgeschlossen ist.

Wer die Immobilie in Spanien über viele Jahre halten und planbare Raten haben möchte, tendiert häufig zum Festzins. Wer hingegen von möglichen Rückgängen des Euribor profitieren möchte und eine gewisse Schwankung akzeptieren kann, prüft eher den variablen Zins. Der Mischzins eignet sich für alle, die anfangs Sicherheit suchen, später aber Flexibilität behalten wollen.

Wichtig ist, dass jede Bank eigene Bedingungen, Fristen und Anforderungen an Unterlagen stellt. Ein Vergleich mehrerer Institute lohnt sich, da sich Angebote je nach Profil, Einkommen und bestehenden Verbindlichkeiten deutlich unterscheiden können.

Spanische Banken verlangen von nicht-ansässigen Käuferinnen und Käufern üblicherweise Einkommensnachweise, Kontoauszüge und Angaben zu bestehenden Krediten, meist in beglaubigter Übersetzung und manchmal mit Apostille. Welche Dokumente im Einzelnen nötig sind, hängt von der jeweiligen Bank ab.

Da zwischen Spanien und Deutschland ein Doppelbesteuerungsabkommen besteht, lohnt sich zusätzlich ein Gespräch mit einem Steuerberater in Deutschland, um zu klären, wie Einkünfte aus dem spanischen Immobilienbesitz in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind.

Zum Kaufpreis selbst kommen in Spanien weitere Posten hinzu: die von der jeweiligen Region festgelegte Übertragungssteuer bei Bestandsimmobilien, bei Neubauten die 10 % Mehrwertsteuer zuzüglich Stempelsteuer, sowie Notar, Grundbuch, Gestoría und die Bewertung durch die Bank. Diese Nebenkosten sollten von Anfang an in die Finanzierungsplanung einfließen.

Nicht-ansässige Eigentümerinnen und Eigentümer reichen zudem jährlich die Steuererklärung für Nicht-Residenten (Modelo 210) ein. Wer die Immobilie später verkauft, sollte wissen, dass die Käuferseite 3 % des Preises einbehält und an die spanische Steuerbehörde abführt.

Spanien ist von Deutschland aus mit zahlreichen Direktflügen aus den meisten größeren Städten in wenigen Stunden erreichbar, was Kurzbesuche und Pendeln zwischen beiden Ländern erleichtert. Viele Deutsche entscheiden sich für den Kauf einer Immobilie in Spanien wegen des milden Klimas, der Lebensqualität und der kulturellen Nähe zu Mitteleuropa. Da beide Länder den Euro nutzen, entfallen Währungsrisiken beim Immobilienerwerb. Praktisch ist zudem zu beachten, dass sich das spanische Erbrecht in wesentlichen Punkten vom deutschen unterscheidet, weshalb sich eine frühzeitige rechtliche Beratung empfiehlt.

Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind.

Als deutscher Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass ein Visum erforderlich ist.

Da Deutschland ebenfalls den Euro als Währung nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko.