Hypothek für Nicht-Residenten in Girona: Wie lange dauert es bis zum Notar?

Der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung in Girona beginnt für die meisten Käufer aus Deutschland mit einer einfachen Frage: Wie viel Zeit vergeht zwischen der Reservierung der Immobilie und dem Termin beim Notar, an dem die Hypothek tatsächlich unterschrieben wird? Diese Frage entscheidet darüber, wann Flüge gebucht, Anzahlungen überwiesen und Fristen mit dem Verkäufer verhandelt werden können.

Colibrí Finances vergleicht als bei der Banco de España registrierter Kreditvermittler (Código E480, Gesetz 5/2019) laufend mehr als 20 spanische Banken, bereitet die Unterlagen vor und begleitet den Prozess bis zum Notartermin. Die Studie ist kostenlos und unverbindlich; eine Gebühr fällt nur an, wenn der Kredit tatsächlich unterschrieben wird, und das wird vorher schriftlich vereinbart.

Girona liegt an der Costa Brava und bietet eine Mischung aus felsiger Küste, kleinen Orten und ländlichem Hinterland nahe der französischen Grenze. Käufer sind oft Franzosen sowie andere Europäer, die Natur und Ruhe gegenüber stärker erschlossenen Küstenabschnitten bevorzugen.

Der Flughafen Girona-Costa Brava sowie Barcelona bieten Anbindung. Das Angebot reicht von Fincas im Hinterland bis zu Villen und Apartments an der Küste.

In Girona reicht das Angebot von traditionellen Fincas im ländlichen Hinterland nahe der französischen Grenze bis zu Villen und Apartments direkt an der felsigen Küste der Costa Brava. Gerade bei älteren Fincas und Landhäusern prüft die Bank genauer als bei einer Standardwohnung in einer Urbanisation: Katastereinträge stimmen nicht immer mit dem tatsächlichen Baubestand überein, Anbauten wurden manchmal ohne vollständige Genehmigung errichtet, und Zufahrten oder Brunnen teilen sich häufig mehrere Nachbarn. Jeder dieser Punkte kann eine zusätzliche Rückfrage der Bank oder einen weiteren Dokumentennachweis auslösen, was die Zeitspanne zwischen Reservierung und Notartermin spürbar verlängert.

Wer eine Finca im Hinterland von Girona kauft, sollte deshalb von Anfang an mehr Pufferzeit einplanen als bei einer Villa oder einem Apartment an der Küste. Die Bewertung der Immobilie durch den von der Bank beauftragten Gutachter dauert bei freistehenden Grundstücken mit Nebengebäuden oft länger, weil vor Ort mehr zu begutachten ist. Diese Realität betrifft besonders Käufer, die sich zunächst wegen der Ruhe für das Hinterland entscheiden und dann überrascht sind, dass der ursprünglich angenommene Zeitplan in der Praxis straffer kalkuliert war.

Girona zieht wegen der Nähe zur französischen Grenze viele französische Käufer an, daneben auch andere Europäer, die Natur und Ruhe gegenüber stärker erschlossenen Küstenabschnitten vorziehen. Diese räumliche Nähe verführt manchmal zu der Annahme, der gesamte Ablauf ließe sich wegen kurzer Anfahrtswege beschleunigen. Tatsächlich ändert die Distanz zur Grenze nichts an den administrativen Schritten: Die spanische Steuernummer (NIE) und ein spanisches Konto müssen trotzdem beantragt und eröffnet werden, und die Bank benötigt dieselben Einkommens- und Schuldennachweise aus dem Heimatland wie bei jedem anderen nicht-residenten Käufer.

Wo die Nähe tatsächlich hilft, ist bei spontanen Besuchen: Ein zusätzliches Wochenende vor Ort, um eine Finca oder ein Haus noch einmal zu besichtigen oder Unterlagen bei einer Behörde direkt nachzureichen, lässt sich leichter organisieren als bei Käufern, die weiter entfernt wohnen. Für den eigentlichen Notartermin ändert das jedoch wenig, da dieser erst stattfinden kann, wenn die Bank die vollständige Finanzierungszusage erteilt hat und alle Unterlagen bei der Gestoría vorliegen.

Die Küste von Girona erlebt in den Sommermonaten einen deutlichen Anstieg an Besuchern, während das Hinterland das ganze Jahr über ruhiger bleibt. Diese Saisonalität wirkt sich auch auf den Ablauf eines Kaufs aus: Notariate, Gestorías und auch manche Bankfilialen an der Küste arbeiten in der Hochsaison mit mehr Terminen gleichzeitig, was dazu führen kann, dass sich Termine für Unterschriften oder Rückfragen etwas verschieben. Wer außerhalb der Sommermonate kauft, findet in der Regel ruhigere Terminkalender vor und kann flexibler planen.

Für Käufer, die eine Reise nach Girona ohnehin mit Urlaub verbinden möchten, lohnt sich eine bewusste Trennung: ein Besichtigungsbesuch in der Nebensaison, wenn Zeit für Gespräche mit Bank und Gestoría bleibt, und erst später, nach Vorliegen der Finanzierungszusage, die Reise für den eigentlichen Notartermin. So lässt sich vermeiden, dass ein eng getakteter Sommeraufenthalt durch unerwartete Verzögerungen bei Dokumenten oder Terminen unter Druck gerät.

Der Flughafen Girona-Costa Brava bietet vor allem in den wärmeren Monaten ein breiteres Angebot an Verbindungen, während außerhalb dieser Zeit häufiger über Barcelona angereist wird. Diese Schwankung ist bei der Planung des Notartermins wichtig: Wer außerhalb der Hauptsaison kauft, sollte prüfen, ob die bevorzugte Verbindung tatsächlich zum geplanten Datum verfügbar ist, oder von vornherein mit der Anreise über Barcelona rechnen, was zusätzliche Zeit für Anschlussverbindungen bedeutet.

Da der Notartermin erst feststeht, wenn Bank und Gestoría das Dossier final bestätigt haben, ist es ratsam, Flüge möglichst flexibel oder erst kurz vor dem bestätigten Termin zu buchen. Gerade bei Fincas im Hinterland, deren Prüfung wie beschrieben länger dauern kann, verschiebt sich ein zunächst angepeiltes Datum manchmal um einige Tage – ein Flug, der sich noch ändern lässt, verhindert unnötigen Stress kurz vor dem Notartermin in Girona.

Die Daten zu Girona (Provinz) sind gemessen und mit Datum versehen: Sie reichen von der Bevölkerung über das Immobilienangebot bis zur Anreise und zum Klima, jede mit eigener Quelle. Für Leser, die den Kauf in Girona (Provinz) mit einer spanischen Hypothek stemmen wollen, erleichtern sie eine realistische Einschätzung des benötigten Budgets.

Die Provinz Girona als Ganzes zählte am 1. Januar 2025 laut der jährlichen Bevölkerungsstatistik des INE 830.429 gemeldete Einwohner. Diese Zahl bezieht sich auf das gesamte Verwaltungsgebiet und nicht nur auf die gleichnamige Provinzhauptstadt. Rund 22 von 100 Einwohnern der Provinz Girona besitzen einen ausländischen Pass, insgesamt 181.899 Personen. Diese Größenordnung ist deutlich spürbar, fällt aber je nach Ort innerhalb der Provinz sehr unterschiedlich aus.

Laut INE waren am 1. Januar 2022 in der Provinz Girona nur 2.780 deutsche Staatsangehörige gemeldet, eine kleine Gruppe. Das Padrón erfasst dabei nur ganzjährige Bewohner, Eigentümer von Ferienimmobilien tauchen darin nicht auf. Die folgende Tabelle zeigt die größten ausländischen Staatsangehörigkeiten, die zum 1. Januar 2025 in Girona (Provinz) gemeldet waren, soweit das INE sie für jede Gemeinde veröffentlicht.

Eine zweite Tabelle hält Nationalitäten fest, die die jährliche Statistik nicht einzeln zeigt, etwa Deutsche, Italiener, Niederländer, Belgier oder Skandinavier. Die Zahlen stammen aus dem Melderegister der Provinz Girona vom 1. Januar 2022, der letzten INE-Aufschlüsselung, und betreffen ein anderes Jahr als die Tabelle oben.

In unserer Preisdatenbank liegt der mediane Quadratmeterpreis der 3.863 aktuell inserierten Immobilien in der Provinz Girona bei 2.910 €/m², mit einem mittleren Angebotspreis von 299.000 €. Das entspricht in etwa dem Referenzwert von 3.210 €/m², den wir für 127 Orte in ganz Spanien ermitteln. Bei der Hälfte aller Immobilienanzeigen liegt der Quadratmeterpreis zwischen 2.050 € und 3.870 €, dem mittleren Preissegment. Nach oben und unten gibt es jeweils weitere Angebote außerhalb dieser Spanne.

Beim medianen Angebotspreis von 299.000 € in Girona (Provinz) liegt die Grunderwerbsteuer für Bestandsimmobilien zum Satz von 10 % bei etwa 29.900 €, zuzüglich rund 3.600 € für Notar, Grundbuch und Gestoría. Insgesamt sind das rund 33.500 €, die als Eigenkapital zusätzlich zum Kaufpreis bereitstehen müssen, denn diese Nebenkosten finanziert keine Bank mit. Zu beachten ist, dass es sich um Angebotspreise aus am 2026-10-05 aktiven Inseraten handelt, nicht um tatsächliche Verkaufspreise. Der reale Preis wird verhandelt und variiert je nach Zustand, Lage und Ausrichtung der einzelnen Immobilie.

Die folgende Tabelle zeigt die von uns beobachteten Orte in der Provinz Girona im Vergleich. Sie umfasst Einwohnerzahl, ausländische Einwohner je 100 Einwohner und den mittleren Angebotspreis je Quadratmeter und macht deutlich, wie unterschiedlich einzelne Orte innerhalb derselben Provinz sein können.

20.821 touristisch vermietete Wohnungen mit 116.320 Schlafplätzen verzeichnete die experimentelle INE-Statistik für Girona (Provinz) in 05/2026, rund 25 je 1.000 Einwohner - ein moderater Wert. Wer dort eine Ferienwohnung vermieten möchte, benötigt in jedem Fall eine regionale Lizenz.

Aeropuerto de Girona-Costa Brava (GRO) ist der einzige kommerzielle Flughafen in der Provinz Girona. Vor der Reiseplanung lohnt sich ein Blick darauf, ob der Heimatflughafen ihn in der jeweiligen Saison anfliegt, da je nach Wohnort innerhalb der Provinz manchmal ein Flughafen in einer angrenzenden Provinz die praktischere Wahl ist. Gemessen wurden diese Klimawerte in oder nahe Girona, der Provinzhauptstadt; Regionen im Landesinneren, in Höhenlagen oder auf anderen Inseln der Provinz weisen oft ein spürbar anderes Klima auf. Mit 7,1 °C im Januar (Tagesminimum im Schnitt 1,1 °C) und 23,4 °C im August (Tagesmaximum im Schnitt 29,8 °C) fallen die Winter kühl bis kalt aus, deutlich kälter als an der Küste üblich. Entsprechend schlagen Heizkosten und der Zustand der Dämmung spürbar zu Buche. Mit rund 728 mm Niederschlag im Jahr an etwa 66 Tagen mit messbarem Regen liegt die Gegend vergleichsweise feucht für die spanische Küste oder das Landesinnere. Feuchtigkeit im Haus ist deshalb ein Punkt, den man bei der Besichtigung prüfen sollte. Die Zahlen stammen von der AEMET-Station Girona Aeropuerto, etwa 9 Kilometer entfernt, und beziehen sich auf die offiziellen Klimanormalwerte des Zeitraums 1981-2010; punktuelle Abweichungen sind besonders im Landesinneren oder in der Höhe möglich.

In der Provinz Girona wurden in den zwölf Monaten bis 06/2026 laut INE 15.293 Wohnungsverkäufe registriert. Ein aktiver Markt bedeutet meist mehr Vergleichswerte und eine größere Auswahl für Käufer. Diese Zahlen beschreiben die Provinz Girona insgesamt und unterscheiden sich stark von Ort zu Ort und von Immobilie zu Immobilie. Schreiben Sie uns, wonach Sie suchen, dann schauen wir uns die Zahlen für Ihren Fall gemeinsam an.

Die Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Bestandsimmobilie wird von jeder spanischen Region selbst festgelegt. In Girona beträgt der allgemeine Satz 10 %, hinzu kommen Notar-, Grundbuch- und Verwaltungskosten (Gestoría) mit etwa einem weiteren Prozent. Bei einem Neubau zahlen Sie statt der Grunderwerbsteuer 10 % Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer. Diese Kosten werden nicht von der Bank finanziert.

Zwischen der ersten Anfrage bei einer spanischen Bank und dem eigentlichen Notartermin liegen in Girona normalerweise mehrere Etappen, die sich kaum überspringen lassen. Am Anfang steht die Prüfung der persönlichen Unterlagen: Einkommensnachweise, der letzte Einkommensteuerbescheid, Kontoauszüge und Angaben zu bestehenden Krediten müssen häufig beeidigt übersetzt und je nach Bank auch mit einer Apostille versehen werden.

Erst wenn die Bank diese Unterlagen vollständig hat, beginnt die interne Bonitätsprüfung, gefolgt von einer unabhängigen Bewertung der Immobilie. Erst danach erstellt die Bank ein verbindliches Angebot, das die Grundlage für den Termin beim Notar bildet. Jede dieser Etappen braucht Zeit, die sich nur begrenzt beschleunigen lässt.

Nicht jede Bank arbeitet gleich schnell, und nicht jede Käuferin oder jeder Käufer legt die Unterlagen im gleichen Tempo vor. Vollständige, korrekt übersetzte Dokumente von Anfang an sparen oft mehrere Wochen, während nachgereichte Nachweise – etwa zu einer zweiten Einkommensquelle oder einem laufenden Kredit in Deutschland – den Prozess spürbar verzögern können.

Auch die Region spielt eine Rolle: Je nachdem, ob es sich um einen Neubau oder eine Bestandsimmobilie handelt, unterscheiden sich Steuern und damit verbundene Formalitäten, und manche Notariate oder Gutachterbüros sind stärker ausgelastet als andere. Wer diese Unterschiede kennt, plant realistischer.

Bei einem Neubau fällt statt der regionalen Übertragungssteuer die Mehrwertsteuer von 10 % zuzüglich Stempelsteuer an, und Bauträger arbeiten oft mit eigenen Zahlungsplänen, die zusätzliche Fristen setzen. Das kann den Weg zum Notar leicht anders takten als bei einer Bestandsimmobilie, bei der die Übertragungssteuer je nach Region unterschiedlich hoch ausfällt.

In beiden Fällen bleibt der Kern gleich: Erst wenn Bank, Gutachten und Unterlagen zusammenpassen, wird ein Termin beim Notar sinnvoll. Wer diesen Unterschied kennt, wundert sich nicht, wenn der Zeitplan bei einem Neubau in Girona anders verläuft als beim Kauf eines bestehenden Hauses.

Wer einen Flug zum Notartermin bucht, sollte das erst tun, wenn die Bank die Kreditzusage schriftlich bestätigt hat – nicht schon bei der Reservierung der Immobilie. Zwischen den einzelnen Phasen kann es zu Verzögerungen kommen, etwa wenn ein Gutachtertermin verschoben wird oder zusätzliche Nachweise verlangt werden.

Auch nach dem Notartermin bleibt einiges zu erledigen: Als nicht-residenter Eigentümer reichen Sie jährlich die Steuererklärung Modelo 210 ein, und Deutschland und Spanien haben ein Doppelbesteuerungsabkommen, das ein Steuerberater in Deutschland im Einzelfall einordnen sollte. Verkaufen Sie die Immobilie später wieder, behält die Käuferseite 3 % des Preises als Vorauszahlung auf Ihre spanische Steuer ein – auch das gehört zur langfristigen Planung.

Spanien ist von Deutschland aus mit zahlreichen Direktflügen aus den meisten größeren Städten in wenigen Stunden erreichbar, was Kurzbesuche und Pendeln zwischen beiden Ländern erleichtert. Viele Deutsche entscheiden sich für den Kauf einer Immobilie in Spanien wegen des milden Klimas, der Lebensqualität und der kulturellen Nähe zu Mitteleuropa. Da beide Länder den Euro nutzen, entfallen Währungsrisiken beim Immobilienerwerb. Praktisch ist zudem zu beachten, dass sich das spanische Erbrecht in wesentlichen Punkten vom deutschen unterscheidet, weshalb sich eine frühzeitige rechtliche Beratung empfiehlt.

Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind.

Als deutscher Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass ein Visum erforderlich ist.

Da Deutschland ebenfalls den Euro als Währung nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko.