Was geschieht mit einer spanischen Hypothek, wenn die Immobilie vererbt wird?

Eine Ferienwohnung an der Küste oder ein Haus im Hinterland – für viele Familien in Deutschland ist die spanische Immobilie eines Elternteils mehr als ein Vermögenswert, sie ist Teil der Familiengeschichte. Ist beim Tod des Eigentümers noch eine Hypothek offen, stellt sich für die Erben schnell die Frage, was aus dem Darlehen wird und wer dafür künftig geradesteht.

Die Antwort liegt im spanischen Recht: Die Schuld verschwindet nicht, sie wird Teil der Erbmasse und geht zusammen mit der Immobilie über. Wie der weitere Weg aussieht, hängt von der Bank, den persönlichen Plänen der Erben und den geltenden Fristen ab – dieser Beitrag ordnet die wichtigsten Schritte ein.

Wenn der Eigentümer einer spanischen Immobilie verstirbt, geht die Hypothek nicht unter – sie wird Teil der Erbmasse. Das bedeutet: Wer die Immobilie erbt, erbt zugleich die ausstehende Darlehensschuld gegenüber der spanischen Bank. Für Familien in Deutschland ist das oft die erste Überraschung, wenn ein Elternteil oder Verwandter ein Ferienhaus oder eine Wohnung in Spanien hinterlässt, die noch nicht vollständig abbezahlt ist.

Die Bank, bei der das Darlehen läuft, wird über den Tod des Kreditnehmers in der Regel informiert, sobald die Erbschaft formal geregelt wird. Bis dahin bleiben die monatlichen Raten fällig; wird nicht gezahlt, kann die Bank die vertraglich vorgesehenen Schritte einleiten, einschließlich einer möglichen Zwangsvollstreckung der Immobilie. Erben sollten daher zügig handeln, auch wenn der spanische Erbprozess einige Zeit in Anspruch nimmt.

Um über die Immobilie und die damit verbundene Hypothek verfügen zu können, müssen die Erben den Erbprozess in Spanien durchlaufen: Erbschein bzw. Erbenerklärung, notarielle Annahme der Erbschaft (aceptación de herencia) und Eintragung im Grundbuch auf den Namen der Erben. Erst danach gilt die Immobilie formal als auf die Erben übertragen – und erst dann kann mit der Bank über die Fortführung, Änderung oder Ablösung des Darlehens gesprochen werden.

Für diesen Prozess benötigen auch die Erben, sofern sie nicht in Spanien steuerlich ansässig sind, eine spanische Steuernummer (NIE) sowie häufig ein spanisches Konto, über das Zahlungen, Steuern und gegebenenfalls die Hypothekenraten abgewickelt werden. Als deutsche Staatsangehörige können Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit nach Spanien reisen und sich dort aufhalten, um die notwendigen Termine bei Notar, Finanzamt und Bank wahrzunehmen, ohne dass ein Visum erforderlich ist.

Sind die Erben einmal als neue Eigentümer eingetragen, stehen grundsätzlich drei Wege offen. Erstens: die bestehende Hypothek fortführen und die Raten weiterzahlen, sofern die Bank zustimmt und die Erben die geforderten Einkommens- und Bonitätsnachweise vorlegen. Zweitens: das Darlehen umschulden oder novieren, etwa um Laufzeit oder Konditionen an die neue Situation der Erben anzupassen. Drittens: die Immobilie verkaufen und mit dem Erlös die Restschuld tilgen.

Welcher Weg sinnvoll ist, hängt von der persönlichen Situation ab: Wollen die Erben die Immobilie selbst nutzen, vermieten oder eher verkaufen? Jede Option bringt eigene Fristen und Unterlagen mit sich, und keine davon ist automatisch garantiert – die Bank prüft jeden Fall wie bei einem neuen Antrag, mit Einkommensnachweisen, Kontoauszügen und Nachweisen bestehender Verbindlichkeiten aus Deutschland.

Mit dem Erbe der Immobilie übernehmen die Erben auch die laufenden steuerlichen Pflichten eines nicht-residenten Eigentümers in Spanien: Solange sie die Immobilie behalten, ist jährlich die Modelo 210, die Einkommensteuererklärung für Nichtresidente, abzugeben. Zusätzlich fällt in Spanien regional unterschiedlich geregelte Erbschaftsteuer an, deren genaue Behandlung ein Steuerberater vor Ort klären sollte. Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall prüfen, wie die geerbte spanische Immobilie und etwaige Mieteinnahmen in der deutschen Steuererklärung zu berücksichtigen sind.

Verkaufen die Erben die Immobilie später als Nichtresidente, behält der Käufer 3 % des Kaufpreises ein und führt diesen Betrag an das spanische Finanzamt ab, auf Rechnung der endgültigen Steuerschuld der Verkäufer. Dieser Mechanismus betrifft Erben genauso wie jeden anderen nicht-residenten Eigentümer.

Als bei der Banco de España registrierter Hypothekenvermittler (Code E480, gemäß Gesetz 5/2019) begleiten wir nicht nur Käufer, sondern auch Erben, die eine bestehende spanische Hypothek übernehmen, umschulden oder ablösen möchten. Wir vergleichen mehr als 20 spanische Banken, bereiten die Unterlagen auf, übersetzen die Anforderungen der Bank und begleiten den Prozess bis zum Notartermin.

Die Ersteinschätzung ist kostenlos und unverbindlich; eine Gebühr fällt nur an, wenn tatsächlich unterschrieben wird, und das ausschließlich nach vorheriger schriftlicher Vereinbarung.

Spanien ist von Deutschland aus mit zahlreichen Direktflügen aus den meisten größeren Städten in wenigen Stunden erreichbar, was Kurzbesuche und Pendeln zwischen beiden Ländern erleichtert. Viele Deutsche entscheiden sich für den Kauf einer Immobilie in Spanien wegen des milden Klimas, der Lebensqualität und der kulturellen Nähe zu Mitteleuropa. Da beide Länder den Euro nutzen, entfallen Währungsrisiken beim Immobilienerwerb. Praktisch ist zudem zu beachten, dass sich das spanische Erbrecht in wesentlichen Punkten vom deutschen unterscheidet, weshalb sich eine frühzeitige rechtliche Beratung empfiehlt.

Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind.

Als deutscher Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass ein Visum erforderlich ist.

Da Deutschland ebenfalls den Euro als Währung nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko.