Neubau in Alicante finanzieren: Was Käufer aus Deutschland wissen sollten

Bei einem Bestandsobjekt ist die Reihenfolge einfach: Kaufvertrag, Bewertung, Notartermin, Übergabe. Bei einem Neubau oder einem Neubauprojekt im Bau in Alicante läuft es anders. Der Bauträger verlangt in der Regel gestaffelte Zahlungen während der Bauzeit, während die Bank erst am Ende, wenn der Rohbau oder das fertige Objekt existiert, eine endgültige Finanzierung ausreichen kann. Dazwischen liegt eine Phase, in der Käufer, Bauträger und Bank koordiniert werden müssen.

Als Kreditvermittler, der bei der Banco de España unter der Nummer E480 registriert ist, vergleichen wir bei Colibrí Finances über 20 spanische Banken und bereiten die Unterlagen so vor, dass Bank und Bauträger denselben Zeitplan verstehen. Die Studie ist kostenlos und unverbindlich; eine Gebühr fällt nur an, wenn Sie tatsächlich unterschreiben, und das wird vorher schriftlich vereinbart.

Alicante ist eine Provinz an der Costa Blanca mit langer Küste, touristischen Orten und ruhigerem Hinterland. Käufer sind oft Ausländer aus Nordeuropa, die einen Zweitwohnsitz oder Rentnerdomizil suchen, angezogen vom milden Klima und der etablierten internationalen Infrastruktur.

Der Flughafen Alicante-Elche sorgt für gute Anbindung ganzjährig. Im Angebot finden sich vor allem Apartments und Villen in Urbanisationen, sowohl neu gebaut als auch Bestandsimmobilien.

In Alicante entstehen viele Neubauprojekte in Urbanisationen entlang der Küste oder im ruhigeren Hinterland, oft als Anlagen mit mehreren Gebäuden, Gemeinschaftspool und Gartenanlagen. Die Fertigstellung erfolgt häufig in Bauabschnitten, sodass ein Gebäude schon bezugsfertig sein kann, während Nachbarhäuser oder die Gemeinschaftsflächen noch im Bau sind. Für die Bank bedeutet das: Die Bewertung bezieht sich streng auf die einzelne Wohnung oder Villa laut Bauplan, nicht auf die gesamte Anlage, und der Zeitpunkt der letzten Kaufpreisrate muss mit der tatsächlichen Übergabe dieser einen Einheit übereinstimmen.

Wer eine Villa oder ein Reihenhaus in einer Urbanisation im Hinterland von Alicante kauft, sollte wissen, dass Zufahrtswege, Stromanschluss oder Wasserversorgung bei sehr neuen Projekten manchmal erst nach der Bankbewertung fertiggestellt werden. Das kann die Auszahlung der letzten Tranche verzögern, wenn die Bank auf ein vollständig nutzbares Objekt besteht. Es lohnt sich, mit dem Bauträger und der Bank frühzeitig zu klären, welche Infrastruktur bei Schlüsselübergabe tatsächlich vorhanden sein muss.

Viele Käufer in Alicante sind nordeuropäische Ruheständler oder Käufer eines Zweitwohnsitzes, die das milde Klima und die etablierte internationale Infrastruktur schätzen. Da spanische Hypotheken üblicherweise bis zu einem Alter von etwa 70 bis 75 Jahren laufen, verkürzt sich bei älteren Käufern die maximale Laufzeit entsprechend, was die monatliche Belastung beeinflusst. Wer sich für ein Objekt im Bau entscheidet, sollte diese Altersgrenze zusammen mit dem voraussichtlichen Bautermin durchrechnen, denn die eigentliche Rückzahlungslaufzeit beginnt oft erst mit der vollständigen Auszahlung nach Fertigstellung.

Da Rentenbezüge und bestehende Verpflichtungen aus dem Herkunftsland stammen, verlangt die Bank in der Regel beglaubigte, manchmal apostillierte Übersetzungen von Rentenbescheiden oder Kontoauszügen. Wer während der Bauphase mehrfach zwischen Herkunftsland und Alicante pendelt, sollte einplanen, dass jede neue Unterlage, etwa eine aktualisierte Rentenbescheinigung, erneut übersetzt werden muss, bevor die Bank die nächste Tranche freigibt.

In Alicante, das zur Comunitat Valenciana gehört, legt die valencianische Regionalregierung den Satz der Übertragungssteuer (ITP) für Bestandsimmobilien fest; die Tabelle mit dem aktuellen Satz folgt im Anschluss an diesen Text. Bei einem Neubau direkt vom Bauträger fällt stattdessen die Mehrwertsteuer von 10 Prozent zuzüglich der Stempelsteuer an. Da an der Costa Blanca sowohl Neubau- als auch Bestandsobjekte in Urbanisationen nebeneinander angeboten werden, lohnt sich vor der Entscheidung ein genauer Blick darauf, welches Steuerregime für das gewählte Objekt gilt.

Zu den Steuern kommen Notar, Grundbuch, Gestoría und die Bankbewertung hinzu, die bei einem Objekt im Bau oft in mehreren Schritten anfällt, wenn sich der Baufortschritt und damit der zu bewertende Wert ändern. Wer die Immobilie später als Nichtresident wieder verkauft, sollte wissen, dass der Käufer 3 Prozent des Kaufpreises einbehält und an die spanische Steuerbehörde abführt; die jährliche Steuererklärung als Nichtresident (Modelo 210) bleibt davon unabhängig bestehen.

Der Flughafen Alicante-Elche sorgt für eine ganzjährige Anbindung, was für Käufer, die den Baufortschritt persönlich verfolgen oder Termine bei Notar und Bank wahrnehmen möchten, praktisch ist. Für Bürger aus Nicht-EU-Ländern gilt dabei die Schengen-Regel von 90 Tagen innerhalb von 180 Tagen, was bei der Planung mehrerer Besuche während der Bauphase und rund um die Schlüsselübergabe berücksichtigt werden sollte.

Da NIE-Nummer und spanisches Bankkonto vor der Kaufabwicklung stehen müssen und nicht jede Unterschrift persönlich in Alicante erfolgen muss, lässt sich vieles über eine Vollmacht regeln, die die Gestoría oder ein Bevollmächtigter vor Ort nutzt. Das reduziert die Zahl notwendiger Reisen, ersetzt aber nicht die Anwesenheit bei zentralen Terminen wie der notariellen Beurkundung, die den Kauf und die Hypothek rechtlich abschließt.

Was folgt, sind gemessene, datierte Kennzahlen zu Alicante (Provinz): zu den Bewohnern, zu den angebotenen Immobilien, zur Erreichbarkeit und zum Klima, jeweils mit Quellenangabe. Wenn Sie den Kauf in Alicante (Provinz) über eine spanische Hypothek finanzieren wollen, geben Ihnen diese Zahlen eine realistischere Grundlage für Ihr Budget.

2.033.566 Menschen waren laut der jährlichen Zählung des INE am 1. Januar 2025 in der Provinz Alicante insgesamt gemeldet. Die Angabe umfasst sämtliche Gemeinden der Provinz und beschränkt sich ausdrücklich nicht auf deren Hauptstadt. 497.387 Menschen in der Provinz Alicante tragen eine ausländische Staatsangehörigkeit, das sind etwa 24 von 100 Einwohnern. Der Anteil ist nennenswert, ohne das Bild zu dominieren, und variiert von Gemeinde zu Gemeinde erheblich.

In der Provinz Alicante registrierte das INE zum 1. Januar 2022 14.503 deutsche Staatsangehörige. Das entspricht einer echten, wenn auch nicht herausragenden Präsenz innerhalb der ausländischen Gemeinschaften der Provinz. Die nachstehende Tabelle listet die größten in Alicante (Provinz) gemeldeten ausländischen Staatsangehörigkeiten zum 1. Januar 2025, so wie das INE sie je Gemeinde veröffentlicht.

Eine zweite Tabelle hält Nationalitäten fest, die die jährliche Statistik nicht einzeln zeigt, etwa Deutsche, Italiener, Niederländer, Belgier oder Skandinavier. Die Zahlen stammen aus dem Melderegister der Provinz Alicante vom 1. Januar 2022, der letzten INE-Aufschlüsselung, und betreffen ein anderes Jahr als die Tabelle oben.

Die 24.863 Inserate, die wir derzeit für die Provinz Alicante erfassen, zeigen einen Median von 2.710 €/m² und einen mittleren Gesamtpreis von 269.000 €. Damit bewegt sich die Provinz in der Mitte des Spektrums, nahe am Referenzwert von 3.210 €/m² aus 127 von uns beobachteten Orten. Die mittlere Hälfte der Inserate bewegt sich zwischen 1.860 €/m² und 3.630 €/m². Darüber und darunter finden sich sowohl günstigere als auch teurere Angebote.

Beim medianen Angebotspreis von 269.000 € in Alicante (Provinz) liegt die Grunderwerbsteuer für Bestandsimmobilien zum Satz von 9 % bei etwa 24.200 €, zuzüglich rund 3.200 € für Notar, Grundbuch und Gestoría. Insgesamt sind das rund 27.400 €, die als Eigenkapital zusätzlich zum Kaufpreis bereitstehen müssen, denn diese Nebenkosten finanziert keine Bank mit. Die genannten Werte beruhen auf Angebotspreisen aus Inseraten, die am 2026-10-05 online waren, nicht auf abgeschlossenen Verkäufen. Welcher Preis am Ende tatsächlich gezahlt wird, hängt von Verhandlung, Zustand, genauer Lage und Ausrichtung der Immobilie ab.

Innerhalb der Provinz Alicante unterscheiden sich die einzelnen Orte oft deutlich voneinander. Die Tabelle vergleicht Einwohnerzahl, ausländische Einwohner je 100 Einwohner und den mittleren Quadratmeterpreis der von uns erfassten Orte.

32.148 touristisch vermietete Wohnungen mit 164.954 Schlafplätzen verzeichnete die experimentelle INE-Statistik für Alicante (Provinz) in 05/2026, rund 16 je 1.000 Einwohner - ein moderater Wert. Wer dort eine Ferienwohnung vermieten möchte, benötigt in jedem Fall eine regionale Lizenz.

Wer in der Provinz Alicante eine Immobilie sucht, hat mit Aeropuerto de Alicante-Elche (ALC) nur einen kommerziellen Flughafen. Es empfiehlt sich zu prüfen, ob dieser in der gewünschten Saison vom Heimatflughafen angeflogen wird, denn je nach Wohnort kann ein Flughafen in einer Nachbarprovinz die bessere Option sein. Da die Messstation in oder bei Alicante, der Hauptstadt der Provinz, liegt, können Werte im Landesinneren, in höheren Lagen oder auf anderen Inseln der Provinz merklich abweichen. Januar erreicht im Mittel 11,7 °C bei einem Tagesminimum von 6,3 °C, August 26,0 °C bei einem Tagesmaximum von 30,8 °C – ein kühl-milder Winter. Wer hier kauft, sollte die Heizanlage jeder Wohnung gezielt prüfen. Die Niederschlagswerte sind niedrig: etwa 311 mm im Jahr, gemessen an rund 38 Tagen mit Regen. Das Klima gilt entsprechend als sehr trocken. Im Jahresdurchschnitt kommt die Region auf etwa 2.851 Sonnenstunden. Grundlage der Angaben sind die AEMET-Klimanormalwerte (1981-2010) der Station Alacant/Alicante, rund 3 Kilometer entfernt; lokal, vor allem im Hinterland oder auf größerer Höhe, kann das Klima davon abweichen.

52.262 Immobilienverkäufe zählte das INE in der Provinz Alicante für die zwölf Monate bis 06/2026. Ein solch aktiver Markt liefert in der Regel mehr Vergleichsdaten und eine größere Auswahl an Objekten. Diese Daten gelten für die Provinz Alicante insgesamt, vor Ort und von Immobilie zu Immobilie können die Werte jedoch deutlich abweichen. Lassen Sie uns wissen, wonach Sie suchen, und wir gehen die Zahlen gemeinsam mit Ihnen durch.

Die Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Bestandsimmobilie wird von jeder spanischen Region selbst festgelegt. In Alicante beträgt der allgemeine Satz 9 %, hinzu kommen Notar-, Grundbuch- und Verwaltungskosten (Gestoría) mit etwa einem weiteren Prozent. Bei einem Neubau zahlen Sie statt der Grunderwerbsteuer 10 % Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer. Diese Kosten werden nicht von der Bank finanziert.

Bei einem Projekt in Alicante zahlen Käufer üblicherweise eine Anzahlung bei Vertragsunterzeichnung, danach weitere Raten je nach Baufortschritt, und den Rest bei Fertigstellung und Schlüsselübergabe. Eine spanische Bank finanziert in der Regel nicht jede Einzelrate während der Bauzeit, sondern strukturiert den Kredit so, dass die letzte, größte Auszahlung mit der notariellen Beurkundung zusammenfällt, wenn das Objekt fertiggestellt und im Grundbuch eintragbar ist.

Das bedeutet für Käufer aus Deutschland: Die Zwischenraten an den Bauträger müssen häufig zunächst aus eigenen Mitteln oder über ein spanisches Konto beglichen werden, bevor die Bank am Ende die Restfinanzierung freigibt. Wie genau ein Institut diese Übergangszeit handhabt, unterscheidet sich von Bank zu Bank – deshalb lohnt sich ein Vergleich, bevor der erste Vertrag mit dem Bauträger unterschrieben wird.

Die Bewertung (tasación) ist einer der Punkte, die Käufer am meisten überrascht. Bei einem im Bau befindlichen Projekt in Alicante kann der Gutachter das Objekt noch nicht besichtigen wie bei einer Bestandsimmobilie. Stattdessen stützt er sich auf Baupläne, den Baufortschritt, die Baugenehmigung und vergleichbare fertiggestellte Objekte in der Umgebung. Bei Fertigstellung wird häufig eine zweite, endgültige Bewertung erstellt, die dem tatsächlichen Zustand entspricht.

Das hat zwei praktische Folgen: Erstens kann sich zwischen der ersten und der endgültigen Bewertung etwas ändern, wenn sich das Bauprojekt verzögert oder anpasst. Zweitens prüft die Bank parallel weiterhin die Unterlagen des Käufers, damit am Ende, wenn das Objekt fertig ist, keine Überraschungen mehr auftreten. Genau hier hilft ein erfahrener Vermittler: die Fristen von Bauträger, Notar und Bank so abzustimmen, dass die endgültige Auszahlung reibungslos erfolgt.

Spanische Banken verlangen von Nichtresidenten Nachweise über Einkommen und bestehende Verbindlichkeiten aus dem Heimatland, meist übersetzt von einem vereidigten Übersetzer und manchmal apostilliert. Welche Dokumente genau nötig sind, hängt von der jeweiligen Bank ab. Wer die Unterlagen frühzeitig vorbereitet, verhindert, dass die Bauträgerfristen den Kreditprozess überholen.

Als deutscher Staatsbürger können Sie sich dank der EU-Freizügigkeit ohne Visum in Spanien niederlassen, und da Deutschland ebenfalls den Euro nutzt, entfällt bei allen Zahlungen an Bauträger und Bank jedes Wechselkursrisiko. Der frühere Vorteil der „Golden Visa“ für Immobilienkäufer ist seit dem 3. April 2025 entfallen und spielt für die Finanzierung keine Rolle mehr.

Spanien ist von Deutschland aus mit zahlreichen Direktflügen aus den meisten größeren Städten in wenigen Stunden erreichbar, was Kurzbesuche und Pendeln zwischen beiden Ländern erleichtert. Viele Deutsche entscheiden sich für den Kauf einer Immobilie in Spanien wegen des milden Klimas, der Lebensqualität und der kulturellen Nähe zu Mitteleuropa. Da beide Länder den Euro nutzen, entfallen Währungsrisiken beim Immobilienerwerb. Praktisch ist zudem zu beachten, dass sich das spanische Erbrecht in wesentlichen Punkten vom deutschen unterscheidet, weshalb sich eine frühzeitige rechtliche Beratung empfiehlt.

Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind.

Als deutscher Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass ein Visum erforderlich ist.

Da Deutschland ebenfalls den Euro als Währung nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko.