Neubau in Murcia finanzieren: Was Käufer aus Deutschland wissen sollten

Bei einem Bestandsobjekt ist die Reihenfolge einfach: Kaufvertrag, Bewertung, Notartermin, Übergabe. Bei einem Neubau oder einem Neubauprojekt im Bau in Murcia läuft es anders. Der Bauträger verlangt in der Regel gestaffelte Zahlungen während der Bauzeit, während die Bank erst am Ende, wenn der Rohbau oder das fertige Objekt existiert, eine endgültige Finanzierung ausreichen kann. Dazwischen liegt eine Phase, in der Käufer, Bauträger und Bank koordiniert werden müssen.

Als Kreditvermittler, der bei der Banco de España unter der Nummer E480 registriert ist, vergleichen wir bei Colibrí Finances über 20 spanische Banken und bereiten die Unterlagen so vor, dass Bank und Bauträger denselben Zeitplan verstehen. Die Studie ist kostenlos und unverbindlich; eine Gebühr fällt nur an, wenn Sie tatsächlich unterschreiben, und das wird vorher schriftlich vereinbart.

Murcia liegt an der Costa Cálida und verbindet Küstenorte mit ländlichem Hinterland. Käufer sind häufig preisbewusste Ausländer, die ruhigere, weniger überlaufene Gegenden im Vergleich zu benachbarten Provinzen suchen, oft mit Interesse an Golfresorts.

Der Flughafen Región de Murcia sowie der nahegelegene Flughafen Alicante ermöglichen gute Anbindung. Typisch sind Apartments und Reihenhäuser in Wohnanlagen, häufig mit saisonaler Auslastung im Sommer.

An der Costa Cálida entstehen viele Neubauprojekte in Wohnanlagen rund um Golfplätze oder in Küstennähe, oft in mehreren Bauphasen, die nacheinander verkauft und errichtet werden. Wer als Ausländer in der Provinz Murcia eine Wohnung oder ein Reihenhaus vom Plan kauft, zahlt dem Bauträger üblicherweise Raten, die an den Baufortschritt der jeweiligen Phase gekoppelt sind, nicht an ein festes Kalenderdatum. Für die spanische Bank, die den Kredit begleitet, ist deshalb wichtig, in welcher Phase sich das gesamte Resort befindet und ob frühere Bauabschnitte bereits fertiggestellt und übergeben wurden, denn das beeinflusst die Bewertung der noch nicht gebauten Einheit.

Da viele Käufer in dieser Gegend gezielt ruhigere, weniger überlaufene Lagen gegenüber den Nachbarprovinzen suchen, sind die Anlagen oft kleiner und stärker auf saisonale Nutzung im Sommer ausgerichtet als auf ganzjähriges Wohnen. Das ändert nichts an der Bewertungslogik der Bank, wohl aber an der Verfügbarkeit vergleichbarer Objekte: In neu erschlossenen Golfresorts gibt es anfangs kaum abgeschlossene Verkäufe, auf die sich ein Gutachter stützen kann, sodass die Bewertung häufig auf Einheiten aus früheren Bauphasen desselben Resorts oder auf vergleichbaren Anlagen in der Umgebung basiert.

Beim Kauf eines Neubaus oder einer Off-Plan-Einheit fällt keine Übertragungssteuer an, sondern die Mehrwertsteuer von 10 % auf den vereinbarten Preis sowie eine Stempelsteuer (AJD), deren Satz die Regionalregierung der Region Murcia festlegt; die konkrete Höhe findet sich in der begleitenden Tabelle. Hinzu kommen Notar-, Grundbuch- und Gestoría-Gebühren sowie die Kosten der Bankbewertung, die für die letzte Kreditauszahlung bei Übergabe der Immobilie erforderlich ist. Diese Posten werden vom finanzierenden Institut in aller Regel nicht mitfinanziert, sondern müssen zusätzlich zur eigenen Anzahlung eingeplant werden.

Für ausländische Käufer, die während der Bauzeit mehrere Raten leisten, bedeutet das eine doppelte Budgetplanung: Die laufenden Zahlungen an den Bauträger einerseits, die Steuern und Gebühren bei Fertigstellung andererseits. Da der genaue Anteil, den eine Bank bei Gebietsfremden finanziert, von Bank, Herkunftsland und persönlichem Profil abhängt, sollte der verbleibende Eigenanteil so kalkuliert werden, dass er sowohl die letzte Bauträgerrate als auch diese Nebenkosten abdeckt.

Viele Käufer in den Golfanlagen und Küstenorten der Provinz Murcia, etwa in der Nähe des Mar Menor, nutzen ihre neue Immobilie zunächst nur einige Wochen im Jahr und vermieten sie in der übrigen Zeit. Wer als Gebietsfremder eine Immobilie besitzt, muss unabhängig davon, ob sie vermietet wird oder leer steht, jährlich die Steuererklärung für Gebietsfremde (Modelo 210) abgeben. Wird die Immobilie später verkauft, behält der Käufer 3 % des Kaufpreises ein und führt sie an die spanische Steuerbehörde ab, als Vorauszahlung auf die Steuerschuld des verkaufenden Gebietsfremden.

Da viele Wohnanlagen in Golfresorts touristische Vermietung ausdrücklich vorsehen, lohnt sich vor dem Kauf ein Blick in die Gemeinschaftsordnung und in die von der Region Murcia festgelegten Regeln für touristische Vermietung, denn nicht jede Einheit verfügt automatisch über eine entsprechende Erlaubnis. Das bestehende Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Spanien und dem Herkunftsland sorgt dafür, dass Mieteinnahmen nicht doppelt besteuert werden, ersetzt aber nicht die jährliche Erklärung in Spanien.

Der Flughafen Región de Murcia sowie der nahegelegene Flughafen Alicante erleichtern es, während der Bauzeit mehrfach vor Ort zu sein, etwa um den Baufortschritt zu prüfen oder Unterlagen persönlich zu unterschreiben. Vor der ersten Anzahlung an den Bauträger sollten NIE und spanisches Bankkonto bereits vorliegen, da beide für Zahlungen, Kreditvertrag und spätere Steuererklärungen zwingend nötig sind. Wer diese Schritte frühzeitig einplant, vermeidet Verzögerungen, wenn der Bauträger eine Rate einfordert.

Für Käufer ohne EU-Pass gilt die Regel von 90 Tagen Aufenthalt innerhalb von 180 Tagen im Schengen-Raum, was bei mehreren Besuchen zur Baustelle oder zum Notartermin eingeplant werden sollte. Der frühere Weg, über den Immobilienkauf einen Golden Visa zu erhalten, existiert seit dem 3. April 2025 nicht mehr und sollte bei der Planung des Aufenthalts keine Rolle spielen. Vieles lässt sich zudem per Vollmacht regeln, sodass nicht jede Unterschrift eine Reise erfordert.

Was folgt, sind gemessene, datierte Kennzahlen zu Murcia (Provinz): zu den Bewohnern, zu den angebotenen Immobilien, zur Erreichbarkeit und zum Klima, jeweils mit Quellenangabe. Wenn Sie den Kauf in Murcia (Provinz) über eine spanische Hypothek finanzieren wollen, geben Ihnen diese Zahlen eine realistischere Grundlage für Ihr Budget.

Nach Angaben des INE waren am 1. Januar 2025 in der gesamten Provinz Murcia 1.586.989 Personen gemeldet. Gemeint ist damit das vollständige Gebiet der Provinz, nicht allein die Hauptstadt, die oft denselben Namen trägt. Die Provinz Murcia verzeichnet 252.671 Einwohner mit ausländischer Staatsangehörigkeit, umgerechnet etwa 16 von 100. Das ist ein reales, aber kein vorherrschendes Gewicht, und die Unterschiede zwischen den einzelnen Orten der Provinz sind groß.

Laut INE waren am 1. Januar 2022 in der Provinz Murcia nur 1.654 deutsche Staatsangehörige gemeldet, eine kleine Gruppe. Das Padrón erfasst dabei nur ganzjährige Bewohner, Eigentümer von Ferienimmobilien tauchen darin nicht auf. Welche ausländischen Nationalitäten in Murcia (Provinz) zum 1. Januar 2025 am stärksten vertreten waren, zeigt die folgende Übersicht auf Basis der vom INE veröffentlichten Gemeindedaten.

Für Nationalitäten, die das INE sonst nicht einzeln ausweist, etwa Deutsche, Italiener, Niederländer, Belgier oder Skandinavier, zeigt die zweite Tabelle den Stand vom 1. Januar 2022 für die Provinz Murcia. Dies ist die jüngste vollständige Länderaufschlüsselung, aus einem anderen Jahr als die Tabelle oben.

Die 5.769 Inserate, die wir derzeit für die Provinz Murcia erfassen, weisen einen Median von 1.630 €/m² und einen mittleren Gesamtpreis von 175.000 € auf. Das liegt unter dem Referenzwert von 3.210 €/m² aus 127 von uns beobachteten Orten; die Provinz gehört damit zu den eher erschwinglicheren innerhalb unserer Datenbank. Bei der Hälfte aller Immobilienanzeigen liegt der Quadratmeterpreis zwischen 1.040 € und 2.400 €, dem mittleren Preissegment. Nach oben und unten gibt es jeweils weitere Angebote außerhalb dieser Spanne.

Zum medianen Angebotspreis von 175.000 € in Murcia (Provinz) kommen beim Kauf einer Bestandsimmobilie Nebenkosten von insgesamt rund 15.700 € hinzu, die Käufer zusätzlich zum Kaufpreis bereithalten müssen. Darin enthalten sind die Grunderwerbsteuer zum Satz von 7,75 %, etwa 13.600 €, sowie rund 2.100 € für Notar, Grundbuch und Gestoría, eine Summe aus eigenen Mitteln. Zu beachten ist, dass es sich um Angebotspreise aus am 2026-10-05 aktiven Inseraten handelt, nicht um tatsächliche Verkaufspreise. Der reale Preis wird verhandelt und variiert je nach Zustand, Lage und Ausrichtung der einzelnen Immobilie.

Die folgende Tabelle stellt die von uns beobachteten Orte der Provinz Murcia nebeneinander. Einwohnerzahl, ausländische Einwohner je 100 Einwohner und mittlerer Quadratmeterpreis verdeutlichen, wie stark sich einzelne Orte innerhalb der Provinz unterscheiden.

Die experimentelle INE-Statistik, die auf Inseraten der Ferienplattformen beruht, zählte in Murcia (Provinz) für 05/2026 6.382 touristisch vermietete Wohnungen mit 32.966 Schlafplätzen, nur etwa 4 je 1.000 Einwohner. Das ist ein niedriger Wert und spricht für einen überwiegend residentiellen Wohnungsmarkt.

Innerhalb der Provinz Murcia steht mit Aeropuerto Internacional de la Región de Murcia (RMU) nur ein einziger kommerzieller Flughafen zur Verfügung. Interessenten sollten rechtzeitig klären, ob dieser in der geplanten Reisezeit vom eigenen Heimatflughafen aus erreichbar ist, denn je nach Wohnlage kann ein Flughafen in einer Nachbarprovinz näher liegen. Gemessen wurden diese Klimawerte in oder nahe Murcia, der Provinzhauptstadt; Regionen im Landesinneren, in Höhenlagen oder auf anderen Inseln der Provinz weisen oft ein spürbar anderes Klima auf. Der Winter ist kühl-mild: Im Januar liegt die Durchschnittstemperatur bei 10,6 °C (mittleres Tagesminimum 4,7 °C), im August bei 27,6 °C (mittleres Tagesmaximum 34,2 °C). Eine funktionierende Heizung ist im Winter wichtig und sollte bei jeder Besichtigung geprüft werden. Rund 36 Tage im Jahr bringen messbaren Regen, insgesamt etwa 297 mm – ein deutlich trockenes Klima für die Region. Niederschlag ist damit selten ein Thema für Bewohner. Im Jahresdurchschnitt kommt die Region auf etwa 2.967 Sonnenstunden. Die Zahlen stammen von der AEMET-Station Murcia, etwa 9 Kilometer entfernt, und beziehen sich auf die offiziellen Klimanormalwerte des Zeitraums 1984-2010; punktuelle Abweichungen sind besonders im Landesinneren oder in der Höhe möglich.

Für die Provinz Murcia weist das INE 26.475 Wohnungsverkäufe in den zwölf Monaten bis 06/2026 aus. Ein Markt dieser Größe bietet typischerweise mehr Vergleichsmöglichkeiten und ein breiteres Angebot. Diese Daten gelten für die Provinz Murcia insgesamt, vor Ort und von Immobilie zu Immobilie können die Werte jedoch deutlich abweichen. Lassen Sie uns wissen, wonach Sie suchen, und wir gehen die Zahlen gemeinsam mit Ihnen durch.

Die Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Bestandsimmobilie wird von jeder spanischen Region selbst festgelegt. In Murcia beträgt der allgemeine Satz 7,75 %, hinzu kommen Notar-, Grundbuch- und Verwaltungskosten (Gestoría) mit etwa einem weiteren Prozent. Bei einem Neubau zahlen Sie statt der Grunderwerbsteuer 10 % Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer. Diese Kosten werden nicht von der Bank finanziert.

Bei einem Projekt in Murcia zahlen Käufer üblicherweise eine Anzahlung bei Vertragsunterzeichnung, danach weitere Raten je nach Baufortschritt, und den Rest bei Fertigstellung und Schlüsselübergabe. Eine spanische Bank finanziert in der Regel nicht jede Einzelrate während der Bauzeit, sondern strukturiert den Kredit so, dass die letzte, größte Auszahlung mit der notariellen Beurkundung zusammenfällt, wenn das Objekt fertiggestellt und im Grundbuch eintragbar ist.

Das bedeutet für Käufer aus Deutschland: Die Zwischenraten an den Bauträger müssen häufig zunächst aus eigenen Mitteln oder über ein spanisches Konto beglichen werden, bevor die Bank am Ende die Restfinanzierung freigibt. Wie genau ein Institut diese Übergangszeit handhabt, unterscheidet sich von Bank zu Bank – deshalb lohnt sich ein Vergleich, bevor der erste Vertrag mit dem Bauträger unterschrieben wird.

Die Bewertung (tasación) ist einer der Punkte, die Käufer am meisten überrascht. Bei einem im Bau befindlichen Projekt in Murcia kann der Gutachter das Objekt noch nicht besichtigen wie bei einer Bestandsimmobilie. Stattdessen stützt er sich auf Baupläne, den Baufortschritt, die Baugenehmigung und vergleichbare fertiggestellte Objekte in der Umgebung. Bei Fertigstellung wird häufig eine zweite, endgültige Bewertung erstellt, die dem tatsächlichen Zustand entspricht.

Das hat zwei praktische Folgen: Erstens kann sich zwischen der ersten und der endgültigen Bewertung etwas ändern, wenn sich das Bauprojekt verzögert oder anpasst. Zweitens prüft die Bank parallel weiterhin die Unterlagen des Käufers, damit am Ende, wenn das Objekt fertig ist, keine Überraschungen mehr auftreten. Genau hier hilft ein erfahrener Vermittler: die Fristen von Bauträger, Notar und Bank so abzustimmen, dass die endgültige Auszahlung reibungslos erfolgt.

Spanische Banken verlangen von Nichtresidenten Nachweise über Einkommen und bestehende Verbindlichkeiten aus dem Heimatland, meist übersetzt von einem vereidigten Übersetzer und manchmal apostilliert. Welche Dokumente genau nötig sind, hängt von der jeweiligen Bank ab. Wer die Unterlagen frühzeitig vorbereitet, verhindert, dass die Bauträgerfristen den Kreditprozess überholen.

Als deutscher Staatsbürger können Sie sich dank der EU-Freizügigkeit ohne Visum in Spanien niederlassen, und da Deutschland ebenfalls den Euro nutzt, entfällt bei allen Zahlungen an Bauträger und Bank jedes Wechselkursrisiko. Der frühere Vorteil der „Golden Visa“ für Immobilienkäufer ist seit dem 3. April 2025 entfallen und spielt für die Finanzierung keine Rolle mehr.

Spanien ist von Deutschland aus mit zahlreichen Direktflügen aus den meisten größeren Städten in wenigen Stunden erreichbar, was Kurzbesuche und Pendeln zwischen beiden Ländern erleichtert. Viele Deutsche entscheiden sich für den Kauf einer Immobilie in Spanien wegen des milden Klimas, der Lebensqualität und der kulturellen Nähe zu Mitteleuropa. Da beide Länder den Euro nutzen, entfallen Währungsrisiken beim Immobilienerwerb. Praktisch ist zudem zu beachten, dass sich das spanische Erbrecht in wesentlichen Punkten vom deutschen unterscheidet, weshalb sich eine frühzeitige rechtliche Beratung empfiehlt.

Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind.

Als deutscher Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass ein Visum erforderlich ist.

Da Deutschland ebenfalls den Euro als Währung nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko.