Neubau in Spanien finanzieren: Was Käufer aus Deutschland wissen sollten
Wer ein Haus oder eine Wohnung im Bau in Spanien kauft, zahlt dem Bauträger meist mehrere Raten, bevor der Schlüssel übergeben wird. Wie eine spanische Bank ein Objekt bewertet, das noch nicht fertiggestellt ist, und wie sich das auf den Zeitplan auswirkt, erklären wir hier.
Wer hinter dieser Seite steht. Colibrí Finances ist die Hypothekenmarke von PISOK NUEVO HOGAR, S.L., einem beim Banco de España (spanische Zentralbank) registrierten Kreditvermittler (Kennzeichen E480). Wir vergleichen mehr als 20 spanische Banken für Menschen, die im Ausland leben. Die Beratung ist kostenlos; eine Gebühr fällt nur an, wenn Sie unterschreiben, und wird vorher schriftlich vereinbart. Wir antworten auf Englisch.
Bauträgerraten und Bankbewertung: zwei Besonderheiten beim Neubau
Bei einem Bestandsobjekt ist die Reihenfolge einfach: Kaufvertrag, Bewertung, Notartermin, Übergabe. Bei einem Neubau oder einem Neubauprojekt im Bau in Spanien läuft es anders. Der Bauträger verlangt in der Regel gestaffelte Zahlungen während der Bauzeit, während die Bank erst am Ende, wenn der Rohbau oder das fertige Objekt existiert, eine endgültige Finanzierung ausreichen kann. Dazwischen liegt eine Phase, in der Käufer, Bauträger und Bank koordiniert werden müssen.
Als Kreditvermittler, der bei der Banco de España unter der Nummer E480 registriert ist, vergleichen wir bei Colibrí Finances über 20 spanische Banken und bereiten die Unterlagen so vor, dass Bank und Bauträger denselben Zeitplan verstehen. Die Studie ist kostenlos und unverbindlich; eine Gebühr fällt nur an, wenn Sie tatsächlich unterschreiben, und das wird vorher schriftlich vereinbart.
Wichtig: Die genaue Höhe der Finanzierung hängt von der Bank, Ihrem Herkunftsland und Ihrem persönlichen Profil ab – eine pauschale Quote gibt es nicht, auch nicht als groben Richtwert.
Wie die Zahlungen an den Bauträger und die Hypothek zusammenpassen
Bei einem Projekt in Spanien zahlen Käufer üblicherweise eine Anzahlung bei Vertragsunterzeichnung, danach weitere Raten je nach Baufortschritt, und den Rest bei Fertigstellung und Schlüsselübergabe. Eine spanische Bank finanziert in der Regel nicht jede Einzelrate während der Bauzeit, sondern strukturiert den Kredit so, dass die letzte, größte Auszahlung mit der notariellen Beurkundung zusammenfällt, wenn das Objekt fertiggestellt und im Grundbuch eintragbar ist.
Das bedeutet für Käufer aus Deutschland: Die Zwischenraten an den Bauträger müssen häufig zunächst aus eigenen Mitteln oder über ein spanisches Konto beglichen werden, bevor die Bank am Ende die Restfinanzierung freigibt. Wie genau ein Institut diese Übergangszeit handhabt, unterscheidet sich von Bank zu Bank – deshalb lohnt sich ein Vergleich, bevor der erste Vertrag mit dem Bauträger unterschrieben wird.
Für alle Zahlungen an den Bauträger und an die Bank brauchen Sie ein spanisches Konto, und für den Kauf selbst eine spanische Steuernummer, die NIE.
NIE
Steuernummer für Ausländer
Ohne NIE kann in Spanien weder ein Kaufvertrag noch ein Kreditvertrag unterzeichnet werden. Sie wird zusammen mit einem spanischen Konto zu Beginn des Prozesses beantragt.
70-75
Laufzeit bis ins Rentenalter
Spanische Hypotheken laufen in der Regel bis der Kreditnehmer etwa 70 bis 75 Jahre alt ist; die genaue Grenze legt jede Bank selbst fest.
10 %
Mehrwertsteuer beim Neubau
Auf Neubauten fällt in Spanien Mehrwertsteuer (IVA) an, zusätzlich zur Stempelsteuer, die je nach Region unterschiedlich ist.
Wie eine Bank ein Objekt bewertet, das noch nicht existiert
Die Bewertung (tasación) ist einer der Punkte, die Käufer am meisten überrascht. Bei einem im Bau befindlichen Projekt in Spanien kann der Gutachter das Objekt noch nicht besichtigen wie bei einer Bestandsimmobilie. Stattdessen stützt er sich auf Baupläne, den Baufortschritt, die Baugenehmigung und vergleichbare fertiggestellte Objekte in der Umgebung. Bei Fertigstellung wird häufig eine zweite, endgültige Bewertung erstellt, die dem tatsächlichen Zustand entspricht.
Das hat zwei praktische Folgen: Erstens kann sich zwischen der ersten und der endgültigen Bewertung etwas ändern, wenn sich das Bauprojekt verzögert oder anpasst. Zweitens prüft die Bank parallel weiterhin die Unterlagen des Käufers, damit am Ende, wenn das Objekt fertig ist, keine Überraschungen mehr auftreten. Genau hier hilft ein erfahrener Vermittler: die Fristen von Bauträger, Notar und Bank so abzustimmen, dass die endgültige Auszahlung reibungslos erfolgt.
| Kostenart | Höhe | Wann fällig |
|---|---|---|
| Mehrwertsteuer (IVA) | 10 % | Bei Kaufpreiszahlung |
| Stempelsteuer (AJD) | regional | Beim Notartermin |
| Notar und Grundbuch | variabel | Beim Notartermin |
| Gestoría | variabel | Nach der Beurkundung |
| Bankbewertung | variabel | Vor Kreditbewilligung |
Welche Unterlagen deutsche Käufer für die Bank vorbereiten sollten
Spanische Banken verlangen von Nichtresidenten Nachweise über Einkommen und bestehende Verbindlichkeiten aus dem Heimatland, meist übersetzt von einem vereidigten Übersetzer und manchmal apostilliert. Welche Dokumente genau nötig sind, hängt von der jeweiligen Bank ab. Wer die Unterlagen frühzeitig vorbereitet, verhindert, dass die Bauträgerfristen den Kreditprozess überholen.
Als deutscher Staatsbürger können Sie sich dank der EU-Freizügigkeit ohne Visum in Spanien niederlassen, und da Deutschland ebenfalls den Euro nutzt, entfällt bei allen Zahlungen an Bauträger und Bank jedes Wechselkursrisiko. Der frühere Vorteil der „Golden Visa“ für Immobilienkäufer ist seit dem 3. April 2025 entfallen und spielt für die Finanzierung keine Rolle mehr.
- Einkommensnachweis, z. B. Lohnsteuerbescheinigung oder aktuelle Gehaltsabrechnungen
- Letzter Einkommensteuerbescheid vom Finanzamt
- Kontoauszüge der letzten Monate
- Nachweis bestehender Kredite oder Verbindlichkeiten
- Gültiger Personalausweis oder Reisepass
Wenn Sie in Deutschland leben
Spanien ist von Deutschland aus mit zahlreichen Direktflügen aus den meisten größeren Städten in wenigen Stunden erreichbar, was Kurzbesuche und Pendeln zwischen beiden Ländern erleichtert. Viele Deutsche entscheiden sich für den Kauf einer Immobilie in Spanien wegen des milden Klimas, der Lebensqualität und der kulturellen Nähe zu Mitteleuropa. Da beide Länder den Euro nutzen, entfallen Währungsrisiken beim Immobilienerwerb. Praktisch ist zudem zu beachten, dass sich das spanische Erbrecht in wesentlichen Punkten vom deutschen unterscheidet, weshalb sich eine frühzeitige rechtliche Beratung empfiehlt.
Was eine spanische Bank in der Regel von Ihnen verlangt
- Einkommensnachweis, z. B. Lohnsteuerbescheinigung oder aktuelle Gehaltsabrechnungen
- Letzter Einkommensteuerbescheid vom Finanzamt
- Kontoauszüge der letzten Monate
- Nachweis bestehender Kredite oder Verbindlichkeiten
- Gültiger Personalausweis oder Reisepass
Steuern zu Hause und in Spanien
Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind.
Aufenthalt in Spanien
Als deutscher Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass ein Visum erforderlich ist.
Da Deutschland ebenfalls den Euro als Währung nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko.
Häufig gestellte Fragen
Muss ich alle Bauträgerraten aus eigenem Geld zahlen, bevor die Bank überhaupt aktiv wird?
Meistens ja, zumindest teilweise. Die Bank prüft Ihre Unterlagen bereits während der Bauzeit, zahlt die Hauptsumme aber in der Regel erst bei Fertigstellung und Beurkundung aus. Wie eine Bank Zwischenzahlungen konkret behandelt, unterscheidet sich; deshalb lohnt sich ein Vergleich vor Vertragsunterschrift mit dem Bauträger.
Was passiert, wenn sich der Bau in Spanien verzögert und die Bewertung veraltet ist?
Bei Fertigstellung wird üblicherweise eine aktualisierte, endgültige Bewertung erstellt. Verzögerungen sind nicht ungewöhnlich bei Neubauprojekten; sie verschieben den Zeitplan für die Kreditauszahlung, ändern aber nichts an den grundsätzlichen Anforderungen der Bank an Einkommen und Unterlagen.
Brauche ich als Deutscher ein Visum, um mein Neubauprojekt in Spanien zu besichtigen?
Nein. Als EU-Bürger können Sie sich im Rahmen der Freizügigkeit ohne Visum in Spanien aufhalten und sogar niederlassen. Das gilt unabhängig vom Kaufprozess und ist ein Vorteil gegenüber Käufern aus Nicht-EU-Ländern.
Gilt für ein Neubauobjekt in Spanien dieselbe Steuer wie für eine Bestandsimmobilie?
Nein. Bei Neubauten fällt Mehrwertsteuer von 10 % an, zusätzlich zur regional geregelten Stempelsteuer, statt der Übertragungssteuer, die bei Bestandsimmobilien üblich ist. Notar-, Grundbuch- und Gestoríakosten kommen in beiden Fällen hinzu.
Muss ich als Nichtresident jedes Jahr Steuern in Spanien zahlen, auch ohne Mieteinnahmen?
Ja, nicht-residente Eigentümer reichen jährlich die Modelo-210-Erklärung ein, unabhängig davon, ob die Immobilie vermietet wird. Da Spanien und Deutschland ein Doppelbesteuerungsabkommen haben, klärt ein deutscher Steuerberater am besten, wie dies in Ihrer Steuererklärung berücksichtigt wird.