Neubau in Valencia finanzieren: Was Käufer aus Deutschland wissen sollten

Bei einem Bestandsobjekt ist die Reihenfolge einfach: Kaufvertrag, Bewertung, Notartermin, Übergabe. Bei einem Neubau oder einem Neubauprojekt im Bau in Valencia läuft es anders. Der Bauträger verlangt in der Regel gestaffelte Zahlungen während der Bauzeit, während die Bank erst am Ende, wenn der Rohbau oder das fertige Objekt existiert, eine endgültige Finanzierung ausreichen kann. Dazwischen liegt eine Phase, in der Käufer, Bauträger und Bank koordiniert werden müssen.

Als Kreditvermittler, der bei der Banco de España unter der Nummer E480 registriert ist, vergleichen wir bei Colibrí Finances über 20 spanische Banken und bereiten die Unterlagen so vor, dass Bank und Bauträger denselben Zeitplan verstehen. Die Studie ist kostenlos und unverbindlich; eine Gebühr fällt nur an, wenn Sie tatsächlich unterschreiben, und das wird vorher schriftlich vereinbart.

Valencia als Provinz vereint die Landeshauptstadt mit Küstenabschnitten und ländlichem Umland. Käufer sind eine Mischung aus lokalen Interessenten und zunehmend internationalen Käufern, die urbanes Leben mit Nähe zum Meer verbinden möchten.

Der Flughafen Valencia bietet gute Verbindungen, ergänzt durch Bahnanschluss. Das Angebot reicht von Stadtwohnungen bis zu Villen an der Küste, mit wachsender Nachfrage außerhalb der Hauptsaison.

In der Provinz Valencia verbinden sich Neubauprojekte in der Landeshauptstadt mit Villen- und Reihenhausanlagen entlang der Küste, was zu sehr unterschiedlichen Off-Plan-Situationen führt. Eine Stadtwohnung in einem neuen Gebäudekomplex wird meist in wenigen, klar getakteten Bauphasen errichtet, während eine Küstenvilla oft Teil einer kleineren Anlage ist, deren Fertigstellung stärker vom Verkauf der Nachbarparzellen abhängt. Die Zahlungen an den Bauträger folgen in beiden Fällen dem Baufortschritt, doch die Bank prüft bei einer Stadtwohnung meist andere Vergleichsobjekte als bei einer Villa mit Meerblick.

Da die Käuferschaft in der Provinz eine Mischung aus lokalen Interessenten und zunehmend internationalen Käufern ist, die urbanes Leben mit Meeresnähe verbinden möchten, stehen Neubauprojekte oft im Wettbewerb zwischen zwei Zielgruppen mit unterschiedlichem Zeithorizont: den einen, die sofort einziehen wollen, und den anderen, die eine Zweitwohnung mit Blick auf spätere Nutzung oder Vermietung suchen. Für die Bewertung durch die Bank ist relevant, welche Referenzpreise beide Käufergruppen in der jeweiligen Lage stützen, in der Stadt selbst oder in den Küstenorten der Provinz.

Wer in der Provinz Valencia eine neu gebaute oder im Bau befindliche Immobilie erwirbt, zahlt keine Übertragungssteuer, sondern die Mehrwertsteuer von 10 % auf den Kaufpreis sowie eine von der Regionalregierung der Comunitat Valenciana festgelegte Stempelsteuer (AJD); der genaue Satz steht in der begleitenden Tabelle. Dazu kommen Notar- und Grundbuchgebühren, die Gestoría sowie die Bankbewertung, die kurz vor der Übergabe für die letzte Kreditauszahlung nötig ist. Diese Beträge sind getrennt von den Bauträgerraten zu sehen und werden von der Bank in aller Regel nicht automatisch mitfinanziert.

Bei Käufern, die zwischen Stadtwohnung und Küstenobjekt schwanken, lohnt sich ein genauer Blick darauf, wie sich die einzelnen Nebenkosten je nach Objekttyp zusammensetzen, denn Notar- und Registergebühren orientieren sich am Kaufpreis, während Gestoría-Kosten je nach Komplexität der Unterlagen variieren können. Da der Anteil, den eine Bank bei Gebietsfremden finanziert, von Bank, Herkunftsland und Profil abhängt, sollte die Rücklage für diese Nebenkosten unabhängig von der bewilligten Kreditsumme kalkuliert werden.

Anders als in reinen Feriengebieten zieht die Provinz Valencia dank der Kombination aus Stadt und Küste zunehmend Nachfrage außerhalb der klassischen Hauptsaison an, sowohl bei Eigennutzung als auch bei Vermietung. Wer als Gebietsfremder eine neu gebaute Wohnung oder Villa besitzt, muss unabhängig von der tatsächlichen Nutzung jährlich die Steuererklärung für Gebietsfremde (Modelo 210) einreichen. Beim späteren Verkauf behält der Käufer 3 % des Preises ein und führt sie als Vorauszahlung auf die Steuerschuld des Verkäufers an die spanische Steuerbehörde ab.

Wer eine Stadtwohnung oder ein Küstenobjekt in der Provinz vermieten möchte, sollte vor dem Kauf prüfen, welche Regeln für touristische Vermietung in der jeweiligen Gemeinde und nach den Vorgaben der Comunitat Valenciana gelten, da sich die Anforderungen zwischen städtischen Lagen und Küstenorten unterscheiden können. Das bestehende Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Spanien und dem Herkunftsland verhindert, dass Mieteinnahmen doppelt besteuert werden, ersetzt aber nicht die jährliche spanische Erklärung.

Der Flughafen Valencia sowie der ergänzende Bahnanschluss machen es vergleichsweise einfach, während der Bauzeit mehrfach vor Ort zu sein, etwa um den Fortschritt einer Stadtwohnung oder Küstenvilla zu begutachten oder Unterlagen bei Notar oder Bank zu unterschreiben. NIE und spanisches Bankkonto sollten bereits vor der ersten Anzahlung an den Bauträger vorliegen, da beide für Ratenzahlungen, den Kreditvertrag und spätere Steuererklärungen benötigt werden.

Für Käufer ohne EU-Pass gilt innerhalb des Schengen-Raums die Regel von 90 Tagen Aufenthalt innerhalb von 180 Tagen, was bei wiederholten Besuchen zur Baustelle oder zum Notartermin berücksichtigt werden sollte. Der frühere Weg, über den Immobilienkauf einen Golden Visa zu erhalten, existiert seit dem 3. April 2025 nicht mehr und spielt bei der Planung keine Rolle mehr. Vieles lässt sich außerdem per Vollmacht von zu Hause aus organisieren, sodass nicht jeder Schritt eine Reise erfordert.

Die Daten zu Valencia (Provinz) sind gemessen und mit Datum versehen: Sie reichen von der Bevölkerung über das Immobilienangebot bis zur Anreise und zum Klima, jede mit eigener Quelle. Für Leser, die den Kauf in Valencia (Provinz) mit einer spanischen Hypothek stemmen wollen, erleichtern sie eine realistische Einschätzung des benötigten Budgets.

Die Provinz Valencia als Ganzes zählte am 1. Januar 2025 laut der jährlichen Bevölkerungsstatistik des INE 2.763.996 gemeldete Einwohner. Diese Zahl bezieht sich auf das gesamte Verwaltungsgebiet und nicht nur auf die gleichnamige Provinzhauptstadt. Die Provinz Valencia verzeichnet 439.728 Einwohner mit ausländischer Staatsangehörigkeit, umgerechnet etwa 16 von 100. Das ist ein reales, aber kein vorherrschendes Gewicht, und die Unterschiede zwischen den einzelnen Orten der Provinz sind groß.

Das INE zählte am 1. Januar 2022 lediglich 3.729 deutsche Staatsangehörige mit Wohnsitz in der gesamten Provinz Valencia. Das Melderegister erfasst jedoch nur Menschen mit dauerhaftem Wohnsitz, nicht die Besitzer von Zweitwohnungen. Die folgende Tabelle zeigt die größten ausländischen Staatsangehörigkeiten, die zum 1. Januar 2025 in Valencia (Provinz) gemeldet waren, soweit das INE sie für jede Gemeinde veröffentlicht.

Die zweite Tabelle ergänzt das Bild um Nationalitäten wie Deutsche, Italiener, Niederländer, Belgier oder Skandinavier, die sonst nicht einzeln erscheinen. Die Zahlen gelten für die Provinz Valencia zum 1. Januar 2022, der letzten INE-Ausgabe mit dieser Detailtiefe, und weichen vom Jahr der Tabelle oben ab.

Für die Provinz Valencia verzeichnet unsere Datenbank derzeit 4.529 Angebote mit einem mittleren Quadratmeterpreis von 2.080 €/m² und einem mittleren Preis von 231.000 €. Beide Werte liegen unter dem Median von 3.210 €/m² aus 127 Orten in ganz Spanien; die Provinz zählt zu den eher moderat bepreisten unter den von uns beobachteten Gebieten. Die mittlere Hälfte der Inserate bewegt sich zwischen 1.360 €/m² und 2.970 €/m². Darüber und darunter finden sich sowohl günstigere als auch teurere Angebote.

Für die Budgetplanung in Valencia (Provinz) zählt neben dem medianen Angebotspreis von 231.000 € die Grunderwerbsteuer: Bei Bestandsimmobilien liegt sie regional bei 9 %, rund 20.800 €. Zusammen mit rund 2.800 € für Notar, Grundbuch und Gestoría ergeben sich etwa 23.600 €, die als Eigenkapital zur Verfügung stehen sollten, unabhängig von der Finanzierung. Die genannten Werte beruhen auf Angebotspreisen aus Inseraten, die am 2026-10-05 online waren, nicht auf abgeschlossenen Verkäufen. Welcher Preis am Ende tatsächlich gezahlt wird, hängt von Verhandlung, Zustand, genauer Lage und Ausrichtung der Immobilie ab.

Die folgende Tabelle zeigt die von uns beobachteten Orte in der Provinz Valencia im Vergleich. Sie umfasst Einwohnerzahl, ausländische Einwohner je 100 Einwohner und den mittleren Angebotspreis je Quadratmeter und macht deutlich, wie unterschiedlich einzelne Orte innerhalb derselben Provinz sein können.

Für Valencia (Provinz) weist die experimentelle INE-Statistik auf Basis der Vermietungsportale in 05/2026 12.130 Ferienwohnungen mit 59.216 Schlafplätzen aus, nur 4 je 1.000 Einwohner. Dieser niedrige Wert bestätigt einen Markt, in dem reguläres Wohnen klar überwiegt.

Aeropuerto de Valencia (VLC) ist der einzige kommerzielle Flughafen in der Provinz Valencia. Vor der Reiseplanung lohnt sich ein Blick darauf, ob der Heimatflughafen ihn in der jeweiligen Saison anfliegt, da je nach Wohnort innerhalb der Provinz manchmal ein Flughafen in einer angrenzenden Provinz die praktischere Wahl ist. Die hier gezeigten Klimadaten stammen aus Messungen in oder bei Valencia, der Hauptstadt der Provinz, während Gebiete im Inland, in größerer Höhe oder auf anderen Inseln davon deutlich abweichen können. Mit 11,8 °C im Januar (Tagesminimum im Schnitt 7,1 °C) und 26,1 °C im August (Tagesmaximum im Schnitt 30,2 °C) ist der Winter spürbar kühler als an der Südküste. Deshalb lohnt sich bei jeder Immobilie ein Blick auf Heizung und Dämmung. Die Niederschlagswerte liegen im mittleren Bereich: rund 475 mm im Jahr an etwa 46 Tagen mit Regen. Das Klima ist damit weder besonders trocken noch besonders feucht. Etwa 2.696 Sonnenstunden jährlich zählen zu den klimatischen Kennzahlen des Ortes. Grundlage der Angaben sind die AEMET-Klimanormalwerte (1981-2010) der Station València, rund 1 Kilometer entfernt; lokal, vor allem im Hinterland oder auf größerer Höhe, kann das Klima davon abweichen.

Für die Provinz Valencia weist das INE 41.249 Wohnungsverkäufe in den zwölf Monaten bis 06/2026 aus. Ein Markt dieser Größe bietet typischerweise mehr Vergleichsmöglichkeiten und ein breiteres Angebot. Diese Zahlen beschreiben die Provinz Valencia insgesamt und unterscheiden sich stark von Ort zu Ort und von Immobilie zu Immobilie. Schreiben Sie uns, wonach Sie suchen, dann schauen wir uns die Zahlen für Ihren Fall gemeinsam an.

Die Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Bestandsimmobilie wird von jeder spanischen Region selbst festgelegt. In Valencia beträgt der allgemeine Satz 9 %, hinzu kommen Notar-, Grundbuch- und Verwaltungskosten (Gestoría) mit etwa einem weiteren Prozent. Bei einem Neubau zahlen Sie statt der Grunderwerbsteuer 10 % Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer. Diese Kosten werden nicht von der Bank finanziert.

Bei einem Projekt in Valencia zahlen Käufer üblicherweise eine Anzahlung bei Vertragsunterzeichnung, danach weitere Raten je nach Baufortschritt, und den Rest bei Fertigstellung und Schlüsselübergabe. Eine spanische Bank finanziert in der Regel nicht jede Einzelrate während der Bauzeit, sondern strukturiert den Kredit so, dass die letzte, größte Auszahlung mit der notariellen Beurkundung zusammenfällt, wenn das Objekt fertiggestellt und im Grundbuch eintragbar ist.

Das bedeutet für Käufer aus Deutschland: Die Zwischenraten an den Bauträger müssen häufig zunächst aus eigenen Mitteln oder über ein spanisches Konto beglichen werden, bevor die Bank am Ende die Restfinanzierung freigibt. Wie genau ein Institut diese Übergangszeit handhabt, unterscheidet sich von Bank zu Bank – deshalb lohnt sich ein Vergleich, bevor der erste Vertrag mit dem Bauträger unterschrieben wird.

Die Bewertung (tasación) ist einer der Punkte, die Käufer am meisten überrascht. Bei einem im Bau befindlichen Projekt in Valencia kann der Gutachter das Objekt noch nicht besichtigen wie bei einer Bestandsimmobilie. Stattdessen stützt er sich auf Baupläne, den Baufortschritt, die Baugenehmigung und vergleichbare fertiggestellte Objekte in der Umgebung. Bei Fertigstellung wird häufig eine zweite, endgültige Bewertung erstellt, die dem tatsächlichen Zustand entspricht.

Das hat zwei praktische Folgen: Erstens kann sich zwischen der ersten und der endgültigen Bewertung etwas ändern, wenn sich das Bauprojekt verzögert oder anpasst. Zweitens prüft die Bank parallel weiterhin die Unterlagen des Käufers, damit am Ende, wenn das Objekt fertig ist, keine Überraschungen mehr auftreten. Genau hier hilft ein erfahrener Vermittler: die Fristen von Bauträger, Notar und Bank so abzustimmen, dass die endgültige Auszahlung reibungslos erfolgt.

Spanische Banken verlangen von Nichtresidenten Nachweise über Einkommen und bestehende Verbindlichkeiten aus dem Heimatland, meist übersetzt von einem vereidigten Übersetzer und manchmal apostilliert. Welche Dokumente genau nötig sind, hängt von der jeweiligen Bank ab. Wer die Unterlagen frühzeitig vorbereitet, verhindert, dass die Bauträgerfristen den Kreditprozess überholen.

Als deutscher Staatsbürger können Sie sich dank der EU-Freizügigkeit ohne Visum in Spanien niederlassen, und da Deutschland ebenfalls den Euro nutzt, entfällt bei allen Zahlungen an Bauträger und Bank jedes Wechselkursrisiko. Der frühere Vorteil der „Golden Visa“ für Immobilienkäufer ist seit dem 3. April 2025 entfallen und spielt für die Finanzierung keine Rolle mehr.

Spanien ist von Deutschland aus mit zahlreichen Direktflügen aus den meisten größeren Städten in wenigen Stunden erreichbar, was Kurzbesuche und Pendeln zwischen beiden Ländern erleichtert. Viele Deutsche entscheiden sich für den Kauf einer Immobilie in Spanien wegen des milden Klimas, der Lebensqualität und der kulturellen Nähe zu Mitteleuropa. Da beide Länder den Euro nutzen, entfallen Währungsrisiken beim Immobilienerwerb. Praktisch ist zudem zu beachten, dass sich das spanische Erbrecht in wesentlichen Punkten vom deutschen unterscheidet, weshalb sich eine frühzeitige rechtliche Beratung empfiehlt.

Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind.

Als deutscher Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass ein Visum erforderlich ist.

Da Deutschland ebenfalls den Euro als Währung nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko.