Hypothek für Nicht-Residenten in Madrid: Wie lange dauert es bis zum Notar?

Der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung in Madrid beginnt für die meisten Käufer aus Deutschland mit einer einfachen Frage: Wie viel Zeit vergeht zwischen der Reservierung der Immobilie und dem Termin beim Notar, an dem die Hypothek tatsächlich unterschrieben wird? Diese Frage entscheidet darüber, wann Flüge gebucht, Anzahlungen überwiesen und Fristen mit dem Verkäufer verhandelt werden können.

Colibrí Finances vergleicht als bei der Banco de España registrierter Kreditvermittler (Código E480, Gesetz 5/2019) laufend mehr als 20 spanische Banken, bereitet die Unterlagen vor und begleitet den Prozess bis zum Notartermin. Die Studie ist kostenlos und unverbindlich; eine Gebühr fällt nur an, wenn der Kredit tatsächlich unterschrieben wird, und das wird vorher schriftlich vereinbart.

Madrid ist eine Binnenprovinz ohne Küste, geprägt von der Hauptstadt selbst und ihrem Umland. Käufer sind vor allem Berufstätige, Investoren und Familien, die von Arbeitsmarkt, internationalen Schulen und städtischer Infrastruktur angezogen werden.

Der Flughafen Madrid-Barajas ist einer der größten Drehkreuze Spaniens mit sehr guter internationaler Anbindung. Das Angebot besteht überwiegend aus Stadtwohnungen, mit stabiler Nachfrage unabhängig von der Saison.

Anders als an der Küste gibt es in der Provinz Madrid keine touristische Hochsaison, die den Rhythmus des Immobilienmarkts bestimmt. Die Nachfrage kommt ganzjährig von Berufstätigen, die aus beruflichen Gründen in die Hauptstadt ziehen, von Investoren, die auf den stabilen Mietmarkt für Stadtwohnungen setzen, und von Familien, die wegen internationaler Schulen und der Infrastruktur der Stadt kaufen. Für den Zeitplan einer Hypothek bedeutet das: Es gibt kein enges saisonales Fenster, in dem alle gleichzeitig kaufen wollen, aber auch keine ruhigere Nebensaison, in der sich die Fristen von selbst entspannen.

Gerade in gefragten Vierteln und gut angebundenen Vororten werden attraktive Wohnungen oft sehr schnell reserviert, unabhängig vom Monat. Wer aus dem Ausland kauft, sollte deshalb mit NIE, Bankkonto und den ersten Unterlagen nicht erst nach einer gefundenen Wohnung beginnen, sondern parallel zur Suche, um bei einem passenden Angebot in Madrid sofort reagieren zu können, statt eine Reservierungsfrist zu riskieren.

Das Angebot in der Provinz Madrid besteht überwiegend aus Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, nicht aus freistehenden Häusern. Das bringt für den Zeitplan eine Besonderheit mit sich, die an anderen Orten weniger ausgeprägt ist: Die Bank und die Gestoría benötigen in der Regel auch Unterlagen der Eigentümergemeinschaft, etwa zur Zahlungslage der Gemeinschaftskosten, zu anstehenden Sanierungen oder zu etwaigen technischen Inspektionen des Gebäudes. Bei älteren Gebäuden im Zentrum kann das Zusammentragen dieser Unterlagen etwas mehr Zeit brauchen als bei neueren Bauten am Stadtrand.

Gleichzeitig erleichtert gerade diese Konzentration auf Stadtwohnungen vielen Banken die Bewertung, da vergleichbare Objekte in derselben Straße oder demselben Viertel häufig vorhanden sind, was den Bewertungsschritt in der Regel ohne größere Überraschungen ablaufen lässt. Bei Neubauprojekten im Umland, auf die beim Kauf die Mehrwertsteuer von 10 Prozent statt der regionalen Übertragungssteuer anfällt, kommen zusätzlich Baufortschritt und Übergabetermin als Zeitfaktoren hinzu, die bei einer Bestandswohnung im Zentrum keine Rolle spielen.

Der Flughafen Madrid-Barajas ist einer der größten internationalen Drehkreuze Spaniens, was die Anreise für Schlüsseltermine grundsätzlich erleichtert. Diese gute Anbindung verführt manche Käufer dazu zu glauben, ein Besuch lasse sich kurzfristig organisieren. In der Praxis hängt der Termin beim Notar aber nicht vom Flugplan ab, sondern davon, wann alle Unterlagen, die Finanzierungszusage und die Mittel auf dem spanischen Konto bereitstehen. Wer aus dem Ausland anreist, sollte die Reise deshalb erst buchen, wenn dieser Zeitpunkt realistisch feststeht, nicht danach planen und hoffen, dass der Prozess sich anpasst.

Für Käufer, die nicht zweimal nach Madrid reisen möchten oder können, ist eine Vollmacht vor einem Notar oder einem spanischen Konsulat im Heimatland eine praktische Option, um die Unterschrift am Tag der Beurkundung durch eine bevollmächtigte Person vor Ort ausführen zu lassen. Gerade bei einer so gut angebundenen Stadt wie Madrid entscheiden sich jedoch viele Käufer bewusst dafür, persönlich anzureisen, etwa um die Wohnung ein letztes Mal zu sehen oder Bankangelegenheiten vor Ort zu klären, was bei der Flugplanung entsprechend mit eingerechnet werden sollte.

Ein Teil der Käufer in der Provinz Madrid sind Familien, die wegen internationaler Schulen umziehen, und Berufstätige, die einen neuen Arbeitsplatz antreten. Beide Gruppen bringen eigene, feste Zeitpunkte mit, auf die der Kauf abgestimmt werden soll, etwa den Beginn des Schuljahrs im Herbst oder den Starttermin einer neuen Stelle. Diese Daten liegen fest und lassen sich nicht verschieben, während der Ablauf der Hypothek von Unterlagen, Prüfungen und dem Notartermin abhängt. Käufer mit einem solchen festen Zieltermin sollten deshalb deutlich früher starten als Käufer ohne diesen Druck.

Die Übertragungssteuer auf Bestandswohnungen wird von der Autonomen Gemeinschaft Madrid festgelegt; der genaue Satz steht in der Tabelle auf dieser Seite. Für den Zeitplan ist wichtig, diese Summe frühzeitig von der Gestoría bestätigen zu lassen, damit die Mittel in der richtigen Höhe rechtzeitig auf dem spanischen Konto eintreffen, bevor sie bei der Beurkundung benötigt werden. Verzögert sich dieser Mittelüberweisung aus dem Ausland, verschiebt sich am Ende auch der Termin beim Notar, selbst wenn die Finanzierung der Bank bereits steht.

Die Daten zu Madrid (Provinz) sind gemessen und mit Datum versehen: Sie reichen von der Bevölkerung über das Immobilienangebot bis zur Anreise und zum Klima, jede mit eigener Quelle. Für Leser, die den Kauf in Madrid (Provinz) mit einer spanischen Hypothek stemmen wollen, erleichtern sie eine realistische Einschätzung des benötigten Budgets.

Die hier genannte Einwohnerzahl von 7.113.886 betrifft die gesamte Provinz Madrid zum Stichtag 1. Januar 2025, so das INE in seiner jährlichen Bevölkerungsstatistik. Sie schließt alle Gemeinden des Gebiets ein und ist deutlich zu unterscheiden von der Einwohnerzahl der gleichnamigen Provinzhauptstadt. 1.181.319 Menschen in der Provinz Madrid tragen eine ausländische Staatsangehörigkeit, das sind etwa 17 von 100 Einwohnern. Der Anteil ist nennenswert, ohne das Bild zu dominieren, und variiert von Gemeinde zu Gemeinde erheblich.

Das INE zählte am 1. Januar 2022 lediglich 8.252 deutsche Staatsangehörige mit Wohnsitz in der gesamten Provinz Madrid. Das Melderegister erfasst jedoch nur Menschen mit dauerhaftem Wohnsitz, nicht die Besitzer von Zweitwohnungen. Zum 1. Januar 2025 waren in Madrid (Provinz) verschiedene ausländische Nationalitäten gemeldet; die wichtigsten davon fasst die folgende Tabelle zusammen, basierend auf den vom INE veröffentlichten Gemeindedaten.

Für Nationalitäten, die das INE sonst nicht einzeln ausweist, etwa Deutsche, Italiener, Niederländer, Belgier oder Skandinavier, zeigt die zweite Tabelle den Stand vom 1. Januar 2022 für die Provinz Madrid. Dies ist die jüngste vollständige Länderaufschlüsselung, aus einem anderen Jahr als die Tabelle oben.

In unserer Preisdatenbank liegt der mediane Quadratmeterpreis der 24.729 aktuell inserierten Immobilien in der Provinz Madrid bei 3.830 €/m², mit einem mittleren Angebotspreis von 360.000 €. Das liegt über dem Median von 3.210 €/m², den wir für 127 Orte in ganz Spanien ermitteln. Die mittlere Hälfte der Inserate bewegt sich zwischen 2.750 €/m² und 5.910 €/m². Darüber und darunter finden sich sowohl günstigere als auch teurere Angebote.

Zum medianen Angebotspreis von 360.000 € in Madrid (Provinz) kommen beim Kauf einer Bestandsimmobilie Nebenkosten von insgesamt rund 25.900 € hinzu, die Käufer zusätzlich zum Kaufpreis bereithalten müssen. Darin enthalten sind die Grunderwerbsteuer zum Satz von 6 %, etwa 21.600 €, sowie rund 4.300 € für Notar, Grundbuch und Gestoría, eine Summe aus eigenen Mitteln. Die genannten Werte beruhen auf Angebotspreisen aus Inseraten, die am 2026-10-05 online waren, nicht auf abgeschlossenen Verkäufen. Welcher Preis am Ende tatsächlich gezahlt wird, hängt von Verhandlung, Zustand, genauer Lage und Ausrichtung der Immobilie ab.

Wie unterschiedlich Orte innerhalb derselben Provinz sein können, zeigt diese Übersicht zu Madrid. Erfasst werden Einwohnerzahl, der Anteil ausländischer Einwohner je 100 Einwohner und der mittlere Angebotspreis je Quadratmeter.

Für Madrid (Provinz) weist die experimentelle INE-Statistik auf Basis der Vermietungsportale in 05/2026 13.431 Ferienwohnungen mit 51.387 Schlafplätzen aus, nur 2 je 1.000 Einwohner. Dieser niedrige Wert bestätigt einen Markt, in dem reguläres Wohnen klar überwiegt.

In der Provinz Madrid gibt es nur einen kommerziellen Flughafen, Aeropuerto Adolfo Suárez Madrid-Barajas (MAD). Wer anreisen möchte, sollte vorab prüfen, ob in der gewünschten Reisezeit Verbindungen vom Heimatflughafen bestehen, denn je nach Wohnort kann auch ein Flughafen in einer Nachbarprovinz günstiger liegen. Die hier gezeigten Klimadaten stammen aus Messungen in oder bei Madrid, der Hauptstadt der Provinz, während Gebiete im Inland, in größerer Höhe oder auf anderen Inseln davon deutlich abweichen können. Die Winter sind kalt gemessen am spanischen Durchschnitt: 6,3 °C im Januarmittel mit einem Tagesminimum von 2,7 °C, dazu 25,1 °C im August mit einem Tagesmaximum von 31,3 °C. Wer hier lebt, zahlt spürbar für Heizung, eine gute Dämmung macht sich entsprechend bemerkbar. Die Niederschlagswerte liegen im mittleren Bereich: rund 421 mm im Jahr an etwa 59 Tagen mit Regen. Das Klima ist damit weder besonders trocken noch besonders feucht. Grundlage der Angaben sind die AEMET-Klimanormalwerte (1981-2010) der Station Madrid, Retiro, rund 2 Kilometer entfernt; lokal, vor allem im Hinterland oder auf größerer Höhe, kann das Klima davon abweichen.

Das INE registrierte in der Provinz Madrid 78.375 Wohnungsverkäufe in den zwölf Monaten bis 06/2026. Je mehr Transaktionen, desto leichter lassen sich Preise vergleichen und desto breiter ist das Angebot. Diese Zahlen beschreiben die Provinz Madrid insgesamt und unterscheiden sich stark von Ort zu Ort und von Immobilie zu Immobilie. Schreiben Sie uns, wonach Sie suchen, dann schauen wir uns die Zahlen für Ihren Fall gemeinsam an.

Die Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Bestandsimmobilie wird von jeder spanischen Region selbst festgelegt. In Madrid beträgt der allgemeine Satz 6 %, hinzu kommen Notar-, Grundbuch- und Verwaltungskosten (Gestoría) mit etwa einem weiteren Prozent. Bei einem Neubau zahlen Sie statt der Grunderwerbsteuer 10 % Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer. Diese Kosten werden nicht von der Bank finanziert.

Zwischen der ersten Anfrage bei einer spanischen Bank und dem eigentlichen Notartermin liegen in Madrid normalerweise mehrere Etappen, die sich kaum überspringen lassen. Am Anfang steht die Prüfung der persönlichen Unterlagen: Einkommensnachweise, der letzte Einkommensteuerbescheid, Kontoauszüge und Angaben zu bestehenden Krediten müssen häufig beeidigt übersetzt und je nach Bank auch mit einer Apostille versehen werden.

Erst wenn die Bank diese Unterlagen vollständig hat, beginnt die interne Bonitätsprüfung, gefolgt von einer unabhängigen Bewertung der Immobilie. Erst danach erstellt die Bank ein verbindliches Angebot, das die Grundlage für den Termin beim Notar bildet. Jede dieser Etappen braucht Zeit, die sich nur begrenzt beschleunigen lässt.

Nicht jede Bank arbeitet gleich schnell, und nicht jede Käuferin oder jeder Käufer legt die Unterlagen im gleichen Tempo vor. Vollständige, korrekt übersetzte Dokumente von Anfang an sparen oft mehrere Wochen, während nachgereichte Nachweise – etwa zu einer zweiten Einkommensquelle oder einem laufenden Kredit in Deutschland – den Prozess spürbar verzögern können.

Auch die Region spielt eine Rolle: Je nachdem, ob es sich um einen Neubau oder eine Bestandsimmobilie handelt, unterscheiden sich Steuern und damit verbundene Formalitäten, und manche Notariate oder Gutachterbüros sind stärker ausgelastet als andere. Wer diese Unterschiede kennt, plant realistischer.

Bei einem Neubau fällt statt der regionalen Übertragungssteuer die Mehrwertsteuer von 10 % zuzüglich Stempelsteuer an, und Bauträger arbeiten oft mit eigenen Zahlungsplänen, die zusätzliche Fristen setzen. Das kann den Weg zum Notar leicht anders takten als bei einer Bestandsimmobilie, bei der die Übertragungssteuer je nach Region unterschiedlich hoch ausfällt.

In beiden Fällen bleibt der Kern gleich: Erst wenn Bank, Gutachten und Unterlagen zusammenpassen, wird ein Termin beim Notar sinnvoll. Wer diesen Unterschied kennt, wundert sich nicht, wenn der Zeitplan bei einem Neubau in Madrid anders verläuft als beim Kauf eines bestehenden Hauses.

Wer einen Flug zum Notartermin bucht, sollte das erst tun, wenn die Bank die Kreditzusage schriftlich bestätigt hat – nicht schon bei der Reservierung der Immobilie. Zwischen den einzelnen Phasen kann es zu Verzögerungen kommen, etwa wenn ein Gutachtertermin verschoben wird oder zusätzliche Nachweise verlangt werden.

Auch nach dem Notartermin bleibt einiges zu erledigen: Als nicht-residenter Eigentümer reichen Sie jährlich die Steuererklärung Modelo 210 ein, und Deutschland und Spanien haben ein Doppelbesteuerungsabkommen, das ein Steuerberater in Deutschland im Einzelfall einordnen sollte. Verkaufen Sie die Immobilie später wieder, behält die Käuferseite 3 % des Preises als Vorauszahlung auf Ihre spanische Steuer ein – auch das gehört zur langfristigen Planung.

Spanien ist von Deutschland aus mit zahlreichen Direktflügen aus den meisten größeren Städten in wenigen Stunden erreichbar, was Kurzbesuche und Pendeln zwischen beiden Ländern erleichtert. Viele Deutsche entscheiden sich für den Kauf einer Immobilie in Spanien wegen des milden Klimas, der Lebensqualität und der kulturellen Nähe zu Mitteleuropa. Da beide Länder den Euro nutzen, entfallen Währungsrisiken beim Immobilienerwerb. Praktisch ist zudem zu beachten, dass sich das spanische Erbrecht in wesentlichen Punkten vom deutschen unterscheidet, weshalb sich eine frühzeitige rechtliche Beratung empfiehlt.

Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind.

Als deutscher Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass ein Visum erforderlich ist.

Da Deutschland ebenfalls den Euro als Währung nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko.