Modelo 210: Die jährliche Steuererklärung für deutsche Eigentümer in Spanien

Sobald der Kaufvertrag beim Notar unterschrieben ist, gehört Ihnen die Immobilie in Spanien – und mit ihr eine steuerliche Pflicht, die unabhängig von der Hypothek besteht. Als nicht in Spanien ansässiger Eigentümer müssen Sie jedes Jahr das Modelo 210 abgeben, die Steuererklärung für Gebietsfremde. Das gilt auch, wenn Sie die Finanzierung noch über Jahrzehnte abzahlen und die Immobilie ausschließlich privat nutzen.

Viele Käufer aus Deutschland erwarten diese Pflicht nicht, weil sie beim Immobilienkauf vor allem an Notar, Grundbuch und Bank denken. Doch das spanische Finanzamt erwartet die Erklärung unabhängig davon, ob aus der Immobilie Einnahmen entstehen oder nicht – allein der Besitz begründet die Pflicht, Jahr für Jahr, auch parallel zur laufenden Kreditrate.

Das Modelo 210 ist die offizielle spanische Steuererklärung für Personen, die in Spanien Eigentum besitzen, dort aber nicht steuerlich ansässig sind. Sie betrifft praktisch jeden deutschen Käufer, der eine Wohnung oder ein Haus in Spanien erwirbt und seinen gewöhnlichen Wohnsitz weiterhin in Deutschland hat – unabhängig davon, ob die Immobilie mit einer spanischen Hypothek finanziert wurde oder nicht.

Die Erklärung wird einmal im Jahr abgegeben und bezieht sich auf das vorangegangene Kalenderjahr. Je nach Nutzung der Immobilie – Eigennutzung, Vermietung oder beides im Wechsel – unterscheiden sich die Berechnungsgrundlage und teils auch der Abgabezeitraum. Diese Unterscheidung ist wichtig, weil sie bestimmt, welche Unterlagen Sie für die jeweilige Erklärung benötigen.

Nutzen Sie die Immobilie ausschließlich selbst, berechnet sich die Steuer auf Basis eines rechnerischen Werts, der sich am Katasterwert orientiert – unabhängig davon, ob tatsächlich Geld geflossen ist. Vermieten Sie die Immobilie zeitweise oder dauerhaft, müssen die tatsächlichen Mieteinnahmen erklärt werden, und zwar für die jeweiligen Vermietungszeiträume gesondert, nicht erst am Jahresende gesammelt.

Verkaufen Sie die Immobilie später wieder, kommt eine weitere Besonderheit hinzu: Der Käufer behält 3 % des Kaufpreises ein und führt diesen Betrag direkt an die spanische Steuerbehörde ab, auf Rechnung der späteren Steuerschuld der verkaufenden Partei. Dieser Vorgang wird ebenfalls über das Modelo 210 abgewickelt, unabhängig davon, in welchem Stadium sich die Hypothek zu diesem Zeitpunkt befindet.

Für die laufende jährliche Erklärung reichen in der Regel die Eigentumsdaten der Immobilie und, bei Vermietung, die Nachweise über Einnahmen und Ausgaben. Anders als beim ursprünglichen Hypothekenantrag, für den Banken oft einen Einkommensnachweis, den letzten Einkommensteuerbescheid, aktuelle Kontoauszüge, Nachweise bestehender Kredite und einen gültigen Personalausweis oder Reisepass verlangen, ist das Modelo 210 im Jahresrhythmus schlanker – es betrifft vor allem die Immobilie selbst und ihre Nutzung im jeweiligen Jahr.

Wichtig ist der Blick nach Deutschland: Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen, das eine doppelte Besteuerung derselben Einkünfte vermeiden soll. Ob und wie Einkünfte aus der spanischen Immobilie zusätzlich in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind, sollte ein Steuerberater in Deutschland im Einzelfall klären – das Modelo 210 in Spanien ersetzt diese Prüfung nicht und sollte nicht isoliert betrachtet werden.

Die monatliche Rate der spanischen Hypothek und das Modelo 210 laufen unabhängig voneinander, berühren sich aber in der Praxis: Solange Sie die Immobilie besitzen und abzahlen, bleibt die jährliche Erklärungspflicht bestehen, auch wenn noch keine eigenen Mieteinnahmen fließen. Zinsen und sonstige Finanzierungskosten können je nach Nutzung der Immobilie unter Umständen bei der Berechnung der Vermietungseinkünfte eine Rolle spielen – auch hier lohnt sich die Abstimmung mit einer Steuerberatung, die beide Länder im Blick hat.

Da Deutschland ebenfalls den Euro als Währung nutzt, entfällt bei den laufenden Zahlungen in Spanien – Hypothekenrate wie auch eine mögliche Steuerschuld aus dem Modelo 210 – jegliches Wechselkursrisiko. Das vereinfacht die Planung über die Jahre, ersetzt aber nicht die jährliche Erklärung selbst, die unabhängig vom Kontostand und vom Stand der Finanzierung fällig wird.

Spanien ist von Deutschland aus mit zahlreichen Direktflügen aus den meisten größeren Städten in wenigen Stunden erreichbar, was Kurzbesuche und Pendeln zwischen beiden Ländern erleichtert. Viele Deutsche entscheiden sich für den Kauf einer Immobilie in Spanien wegen des milden Klimas, der Lebensqualität und der kulturellen Nähe zu Mitteleuropa. Da beide Länder den Euro nutzen, entfallen Währungsrisiken beim Immobilienerwerb. Praktisch ist zudem zu beachten, dass sich das spanische Erbrecht in wesentlichen Punkten vom deutschen unterscheidet, weshalb sich eine frühzeitige rechtliche Beratung empfiehlt.

Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind.

Als deutscher Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass ein Visum erforderlich ist.

Da Deutschland ebenfalls den Euro als Währung nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko.